中都国脉（北京）资产评估有限公司入围上海市2026年资产评估服务框架协议采购的结果公告

中都国脉（北京）资产评估有限公司介绍

中都国脉（北京）资产评估有限公司成立于2006年，已取得由北京市财政局颁发的资产评估资质和由中华人民共和国国土资源部下属中国矿业权评估师协会颁发的探矿权采矿权评估资质，中国资产评估协会会员。位列中评协评选的全国资产评估行业百强机构（2015年-2021年）、知识产权评估业务特色机构（2020-2022年）、自然资源评估特色机构（2021-2022）。入选中科院资产评估备选库机构、最高人民法院司法鉴定评估入库机构（2018年）、中国技术交易所和上海技术交易所成员单位、华中文交所数据要素首批生态合作伙伴，无锡***平台承建运营单位。

公司立足北京，在江苏、四川、河北、内蒙古、湖南、浙江、湖北、江西、四川、广西、贵州等多地设有分支机构，***网络。主要业务范围包括知识产权评估、股权评估、探矿权采矿权评估、数据资产评估、财务报告目的评估、税基评估、生物类资产评估、海域权评估、各类经营权评估。为中国检验认证集团、中国人民保险集团、首都机场集团、国科控股、格力电器、紫金矿业、宁德时代、嘉里粮油、太极实业、雅迪科技等上百家国内知名企业提供服务。

公司秉承为客户提供具有发展价值的专业服务为目标，坚持“尽之所能、尽之所有”的服务原则，为国内外众多客户提供了包括改制、融资、并购、资产重组、资产处置、合资合作、作价入股、成果转化、质押融资等各种经济行为资产评估及项目咨询服务，年承接项目超过千项。

公司将继续秉承“诚信旨求长远，实效诠释实力”宗旨，坚持服务本土化、人才储备多元化、技术标准国际化的行动纲要，努力为新老客户提供全方位服务。

资产评估工作技术方案

第一阶段：准备阶段

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，成立了以现场项目负责人为主的核实小组，并制定了详细的现场清查核实计划。评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。对被评估单位的经营状况等进行了必要的调查。

（一）指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料

评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。

（二）初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。

第二阶段：现场调查阶段

（一）核对账目：根据被评估单位提供的资产评估申报明表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的各类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对各类资产核对了原始记账凭证等。

（二）资产清查：

在清查工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。

1、实物性流动资产的核实

现金的清查：评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点。

存货的清查：存货主要为原材料、产成品、在产品及在库周转材料。评估人员在企业管理人员和负责人的陪同下，对分布在各仓库及车间的存货进行了抽查，并根据评估基准日至盘点日的收、发额倒推评估基准日账面余额。

2、非实物性流动资产的清查

对于非实物性流动资产，评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。对银行存款、其他货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付款项、应收利息、其他应收款和其他流动资产等科目的重要记账凭证进行重点核验，部分账款发函验证，没有发函或者无法收到回函的账款，采用查阅合同、账簿资料等进行审核。

3、可供出售金融资产

评估人员核对可供出售金融资产明细账和总账余额与报表是否相符。会同被评估单位主管会计人员盘点库存有价证券，编制“库存有价证券盘点表”。列明有价证券的名称、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。查阅有价证券的购入、售出或兑现的原始凭证。

4、持有至到期投资

对于持有至到期投资，评估人员获取持有至到期投资申报表，与明细账、总账、报表进行核对；按照不同类型的持有至到期投资，清查、核实持有至到期投资的实际持有数量及比例；查明投资形成日期、原始投资成本、溢价、折价、约定利息等，复印重要凭证资料；检查持有至到期投资的买卖记录，交易是否符合有关规定，了解变现可能性；如有非记账本位币的投资，应查询并按评估基准日汇率折算；对于投资损失，应查明损失原因，并获得相关资料；收集确定评估值的其他资料。

5、长期应收款

对于长期应收款，评估人员首先核对长期应收款明细账和总账余额与报表是否相符；其次分析长期应收款账龄及余额构成，了解每一明细项目的性质，查阅长期应收款相关合同协议，了解长期应收款是否按合同或协议规定按期收款，检查长期应收款是否真实；最后选择长期应收款的重要项目函证其余额及交易条款，对未回函的再次发函或实施替代的评估程序。

对于融资租赁产生的长期应收款，取得相关的合同和契约：

(1)关注租赁合同的主要条款，检查是否满足企业会计准则对于融资租赁的相关规定，检查授权批准手续是否齐全；

(2)根据合同及协议，检查最低租赁收款额、每期租金、租赁期、担保余值和未担保余值等项目的金额是否正确；检查初始直接费用及其相关会计处理是否正确；

(3)检查租赁资产在租赁期开始日的公允价值，如与账面价值有差额，检查其会计处理是否正确。

对于采用递延方式、有融资性质的销售形成的长期应收款，取得相关的销售合同或协议，检查是否满足确认销售收入的条件；检查合同规定的售价、每期租金、收款期等要素；检查所销售资产在销售收入确认日的公允价值；检查会计处理是否正确。

6、长期股权投资

对于长期股权投资，首先获取长期投资申报表，与明细账、总账、报表进行核对；收集被投资单位验资报告、合同、章程、营业执照、会计报表、审计报告等资料；其次了解董事会及股东大会有关决议的基本情况。明确投资目的，分析确定预计的未来收益水平；再次核实投资方式、股权结构、形成日期、原始投资成本、投资比例、查阅股权证明等重要资料；核实账面投资额、投资情况是否与实际情况相符，如不符应查明原因。对拥有控制权且具有重大影响的长期股权投资单位，选派评估人员深入核实，了解评估基准日具体的资产、负债、经营状况，下发评估明细表、布置收益预测，为整体评估做准备。

7、投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

评估人员首先获取投资性房地产评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。

了解投资性房地产的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。

评估人员将搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料；对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料；权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明；了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。

对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、坐落位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况，有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物，关注建筑物生产使用环境[如蒸汽、酸、碱]），填写现场勘查表。并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，主要察看房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场比较法测算时，还应提供比较案例的资料。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。

（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

8、房屋建筑物

评估人员将搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料；对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料；权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明；了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。

对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、坐落位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况，有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物，关注建筑物生产使用环境[如蒸汽、酸、碱]），填写现场勘查表。并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，主要察看房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场比较法测算时，还应提供比较案例的资料。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。

（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

9、设备类资产

评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特征收集重要设备购置发票、合同、技术说明书；收集车辆行驶证复印件；收集生产工艺流程图及相关说明；收集设备日常维护与管理制度等评估相关资料。

（1）现场勘察：评估人员和被评估企业相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行抽盘与查看。

在允许的范围内核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生产厂家等基本信息；了解设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息；了解设备的完损程度和预计使用年限等成新状况；了解生产工艺与设备的技术水平；填写典型设备的现场调查表。

（2）现场访谈：评估人员向被评估企业调查了解设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息；调查解各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关税费；调查了解设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

（3）尽职调查（收益法采用）

评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：

① 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；

② 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；

③ 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；

④ 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；

⑤ )影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；

⑥ 被评估单位所在行业的发展状况与前景；

⑦ 其他相关信息资料。

（4）补充、修改和完善资产评估申报明细表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。

（5）查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

10、在建工程

在建工程核算企业基建、技改等在建工程发生的价值。根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工程明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。

资产清查分为以下几个步骤

（1）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特征收集了项目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合规性文件；收集了工程发包合同与发票、工程图纸、概预算文件、工程结算文件等评估相关资料。

（2）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的形象进度、工程质量、工程管理等相关情况。

（3）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、用途等信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场价格信息；调查了解了在建工程账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。

11、工程物资

工程物资核算企业为在建工程准备的各种物资的价值，包括工程用材料、尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等。评估人员首先对委托人提供的评估明细表进行复核，然后在企业管理人员和负责人的陪同下，对分布在各仓库及车间的工程物资进行了抽查盘点，并根据评估基准日至盘点日的收、发额倒推评估基准日账面余额。

12、土地使用权

评估人员将搜集土地使用权证、征地文件、土地出让合同及付款依据，查阅与收集位置图、地籍图、地形图、红线图、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等相关资料；对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料；权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明；了解土地有无抵押、担保、租赁、留置等法律状况的文件及诉讼状况。如有，应当查明原因，并在报告中揭示。现场勘查过程中收集反映现状的环境照片、开发利用状况照片、形象进度照片。

14、负债

对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细，按照本公司评估规范化的要求，指导企业填写负债申报明细表；

（1）根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估申报表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符。

（2）由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。

15、企业价值评估

评估人员依据资产评估的法规及《资产评估准则》，按照法定的评估程序，对企业资产状况、未来发展规划等进行了必要的清查核实，本公司评估人员从核实产权着手，对公司现状、公司资源、发展规划、市场定位、成本和技术支持、行业现状及国家产业政策对公司的影响等可能影响资产评估的重大事项进行了细致的了解，并逐项进行了现场核实。核查了公司技术产品的生产状况，并核实了有关账目、产权证明及其它文件资料。

第三阶段：评定估算阶段

根据《中华人民共和国资产评估法》的相关规定以及《中国资产评估执业准则》的相关要求， 根据各类资产的特点，遵照评估准则及相关规定，采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写资产评估技术说明。

Ø 流动资产技术方法说明

（一）货币资金

货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。

1、库存现金

对于库存现金，评估人员首先复核货币资金明细表，检查账务处理及外币折算是否符合规定，然后在各部门财务负责人和出纳员陪同下，对盘点日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实。

对库存现金评估，采取盘点倒轧的方法计算出评估基准日库存现金余额，对于外币现金按照基准日人民银行公布的汇率换算为人民币金额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。

2、银行存款

银行存款指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行等处存款，均为人民币存款。

评估人员首先检查账务处理及外币折算是否符合规定，对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，评估过程中，对全部银行存款进行函证，回函均无疑议；在对上述资料核对无误的基础上，对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，看是否有影响净资产的事宜。最后以核实后的账面值确认评估值。

3、其他货币资金

其他货币资金是指企业除库存现金、银行存款以外的各种货币资金，主要包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等。具体评估操作过程中，评估人员首先检查账务处理及外币折算是否符合规定并取得基准日其他货币资金余额调节表，检查未达账的真实性及调节后余额是否相符，然后函证其他货币资金基准日余额，以证明其的真实存在。

经核实，确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。

（二）交易性金融资产

交易性金融资产是企业取得该金融资产目的主要是为了近期内出售、回购或赎回。例如，企业以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券和基金等。包括股票投资、债券投资和基金投资。

评估人员会同被评估单位主管会计人员盘点库存有价证券，编制“库存有价证券盘点表”。列明有价证券的名称、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

对委托外部机构保管的有价证券，应查阅有关保管证明的文件，可向保管机构函证。

查阅有价证券的购入、售出或兑现的原始凭证。

查阅现场评估日已变卖的证券的有关收款凭证。

对公开挂牌交易的有价证券，评估时应调查了解有价证券评估基准日的收盘价格，按评估基准日的收盘价和持有量计算评估值。

对不能公开交易的有价证券，按本金加持有期利息计算评估值（利息按照债券金额、至基准日持有期限、相应档次期限利率，扣除千分之二手续费计算）。

查阅相关单据，披露权属不清及已质押的有价证券。

（三）应收票据

应收票据核算内容为被评估单位因销售商品而收到的银行承兑汇票。

评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查薄，逐笔核实了应收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日等资料。应收票据以核实经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。

（四）应收账款

应收账款核算内容主要为因销售商品、提供劳务尚未收回的款项。

评估人员将申报表与会计报表、明细账、总账进行了核对，了解了企业的产品销售信用政策，查阅了相关应收账款的原始凭证，并向企业财务人员了解了应收账款形成的原因和对方信誉情况，对大额款项进行了函证。统计函证情况，对复函与账面数有差异的采用替代程序（查阅原始销售记录）。

本次评估采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定应收账款的评估值。具体确定方法如下：

1、对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零；

2、对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以核实后的账面余额作为其评估值；

3、对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出预计风险损失，再从这部分应收账款总额中扣除得到评估值。计提比例如下：

对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；

对外部单位发生时间1年以内的，发生评估风险坏账损失的可能性为5%；

对外部单位发生时间1到2年的，发生评估风险坏账损失的可能性在30%；

对外部单位发生时间2到3年的，发生评估风险坏账损失的可能性在80%；

对外部单位发生时间3年以上，发生评估风险坏账损失的可能性为100%。

（五）预付款项

预付款项核算内容为被评估单位按照合同规定预付的材料费等。

评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付款项形成的原因、对方单位的资信情况等，并对相应的合同进行了抽查。查清货到会计未入账的预付项目情况，选取样本项目进行函证，统计函证情况，对复函与账面数有差异的采用替代程序（查阅原始销售记录）。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付款项，以核实后的账面值确认评估价值，其中外币账户按账面外币金额乘以评估基准日汇率确认其价值，部分外币账户余额经核实为汇兑差异尾差的按0确认其评估价值。

（六）应收利息

应收利息内容主要为银行存款利息、可供出售金融资产利息、持有到期投资利息、贷款利息等。对于应收利息，评估人员核对应收利息评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；了解分析应收利息的形成依据和明细过程，收集有关合同、决议等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查记录。

对特别重大的明细项目，实施函证步骤，了解应收利息的存在性。无法函证的，适当地实施替代程序，判断应收的利息可收回性。

有无非记账本位币账户，如有应查询评估基准日汇率进行折算。

了解应收利息的核算标准及审核会计处理是否正确；最后以核实后的账面值确认评估值。

（七）应收股利

该科目核算企业应收取的现金股利和应收取其他单位分配的利润，评估人员获取应收股利申报表，与明细账、总账、报表进行核对，了解分析应收股利的形成依据，收集有关合同、决议、分配方案及分配预案等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查记录，分析判断应收股利收回的可能性，对其中涉及法律诉讼的已决、未决事项，作专项调查分析记录，对重点的明细项目，实施函证，了解应收股利的存在性，核实其他需要说明的事项。

评估时以经核实无误后的账面值确认为评估值。

（八）其他应收款

其他应收款核算内容为被评估单位除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收及暂付款项。

评估人员将申报表与会计报表、明细账、总账进行了核对，了解了企业的产品销售信用政策，查阅了相关应收账款的原始凭证，并向企业财务人员了解了其他应收款形成的原因和对方信誉情况，对大额款项进行了函证。统计函证情况，对复函与账面数有差异的采用替代程序（查阅原始销售记录）。

此次采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定其他应收款的评估值。具体确定方法如下：

1、对有充分证据表明全额损失的其他应收款评估为零；

2、对有充分证据表明可以全额回收的其他应收款以核实后的账面余额作为其评估值；

3、对可能有部分不能回收或有回收风险的其他应收款，我们参照会计计提坏账准备的方式，以账龄为基础，根据企业历史上处理坏账损失的经验和计提坏账准备的会计政策，估计出预计风险损失，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。计提比例如下：

对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；

对外部单位发生时间1年以内的，发生评估风险坏账损失的可能性为5%；

对外部单位发生时间1到2年的，发生评估风险坏账损失的可能性在30%；

对外部单位发生时间2到3年的，发生评估风险坏账损失的可能性在80%；

对外部单位发生时间3年以上，发生评估风险坏账损失的可能性为100%。

（九）存货

存货是指为持续、正常经营而储备的原材料、产成品、材料采购、材料成本差异及低值易耗品等。评估人员复核各类存货明细表，并分别与报表和评估汇总表对，检查会计核算是否正确，抽查购销合同、发票，确认存货权属及半成品、产品计价原则，参考工艺定额、流程，确定存货计价依据。

对存货进行监盘或抽查，将抽查结果与存货明细表核对；

判断是否对盘亏盘盈结合应收应付进行处理；

现场勘察存货，对残损、淘汰、变质滞销的存货进行鉴定；

根据销售及退货合同、记录和市场调查确定残损、淘汰、变质、滞销存货的贬值。

1、原材料

原材料账主要包括进口设备备品备件、电器电缆、橡胶制品、油脂化工、钢材及制品、建筑材料、劳保用品、木材及制品等。

对原材料的评估，分进口和国产两种情况考虑。

A.对进口的原材料（主要是备品备件）通过两种途径取得FOB价：（1）通过查阅近期有代表性的购货合同取得部分FOB价；（2）向主要供货单位查询得到。

由于材料（国外）运输方式主要以海运为主，其他的运输方式只占有很小的份额，故评估时假设全部为海运，评估值的确定按照FOB价加上海运费和海保费后得出CIF价，再加上关税、外贸代理费、银行手续费、商检费、国内运杂费后得出进口存货的评估值；

① 海运费的确定：根据***近期海外运输的实际价格确定海运费的费率为FOB价的2%。

② 海保费的确定：根据***近期海外运输实际价格确定海保费的费率为货价的0.3%。

③ CIF的确定：CIF价＝FOB价+（1）＋（2）

＝FOB+海运费+海保费

＝FOB×[（1+2%）＋（1+2%）/（1-0.3%）×0.3%]

④ 关税的确定：关税＝CIF价×关税税率（采用公司所实际承担的税率）

＝CIF×6.54%

⑤ 外贸代理费：根据外贸代理企业现行的通行代理费用结合本次评估的实际情况，本次评估外贸代理费费率取CIF价的1.5%。

⑥ 银行手续费：根据有关进出口商品银行手续费收取的规定结合本次评估的实际情况，本次评估银行手续费费率取FOB价的0.4%。

⑦ 商检费：根据有关进出口商品商检手续费收取的规定结合本次评估的实际情况，本次评估商检手续费费率取FOB价的0.3%。

⑧ 国内运杂费＝[③+④+⑤+⑥+⑦]×基准日汇率×3%

⑨ 评估单价＝[③+④+⑤+⑥+⑦]×基准日汇率+⑧

B.对国产材料，评估人员通过企业近期购买合同、市场调查取得原材料或替代品近期购买价格，以核实后的数量乘以近期市场购买价，确定评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实际情况，通过分析计算，以可收回金额确定评估值。跌价准备按零确定评估值。

2、在库周转材料

在库周转材料为生产用主材,辅助材料,备品备件等,一般存放在公司仓库内。因在库周转材料均为周转速度较快的物资,其耗用量大, 周转速度较快,调整后账面值接近基准日市价,故以核实后的数量乘以单价确认评估值。

3、委托加工物资

委托加工物资系公司委托外单位加工的材料或包装物、低值易耗品等物资，其成本包括加工中实际耗用物资的成本、支付的加工费用及应负担的运杂费、支付的税金等。委托加工材料均为近期购入的，且周转速度较快，账面值接近基准日市价，故以核实后数量乘以调整后账面单价确定评估值。

4、产成品（库存商品）

产成品（库存商品）指在一个企业内已完成全部生产过程、按规定标准检验合格、可供销售的产品。

评估人员向被评估单位调查了解了产成品的销售模式、供需关系、市场价格信息等。对评估基准日近期的销售合同进行了抽查。评估人员和被评估单位的存货管理人员共同对产成品进行了抽盘。

评估人员向企业了解了产成品市场适销情况，将产成品分为畅销产品（含以销定产产品）、正常销售产品、勉强销售产品和滞销产品四类。对于畅销产品和已销定产的产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金（含营业税金及附加、所得税）确定评估值；对于正常销售产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强销售产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销产品根据其可收回金额确定评估值。跌价准备按零确定评估值。计算公式为：

产成品评估值=不含税销售价格-销售费用-全部税金-适当数额的税后净利润

=不含税销售单价×库存数量×（1-销售费用率-全部税金率-适当比率×销售收入净利润率）

不含税出厂销售单价格根据企业提供的与评估基准日时间相近的实际销售单价减去销项税额确定；销售费用率及全部税费的比率根据企业20 年至20 年的实际发生额分别进行测算；适当比率按50%计取。

5、在产品的评估

在产品组成内容为生产领用的原材料、制造费用、辅助材料和人工费用等，

对仅领用了生产材料，尚未投入生产工序的在产品，其成本仅反映材料成本，其评估方法同原材料；对于已投入生产的在产品，根据其完工率参照产成品的评估方法评估计算在产品评估值，即：

在产品评估值=完工产品售价×在产品完工率-销售费用-销售税金-适当销售利润。

评估人员在核查其成本构成与核算情况后认为其账面值基本可以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值确认评估值。

6、发出商品

发出商品为已发出而未开票确认收入的产品,对发出商品按库存商品评估方法计算评估值，但取值略有变化。

发出商品评估值=产成品数量×产成品不含税销售单价×[1-销售税金及附加率-销售费用率－销售利润率×所得税率-净利润率×净利润折减率]

发出商品由于已基本上实现了销售，其销售的不确定性已大大降低，因此其销售费用率比库存商品略有下降，利润扣除略低于库存商品，平均销售税金及附加费率仍取***%，平均销售费用率为***%，销售总利润率为***%，所得税率**%，净利润折减率为**%。

7、在用周转材料

在用周转材料主要包括低值易耗品、包装物、建造承包企业的钢模板、木模板、脚手架，对在用周转材料，采用成本法进行评估。将相同或相似低值易耗品的现行购置价格作为重置全价，再根据实际使用状况和使用年限综合确定成新率，二者相乘后得出其评估值。计算公式为：

评估值＝重置全价×成新率。

（十）一年内到期的非流动资产

根据委托人提供的资产评估申报明细表，评估人员对企业账面数值进行了核实，对会计资料及相关资料进行了审核，了解非流动资产形成的原因、发生的时间，收集核实相关合同、协议等资料。根据收集到资料…………，合理确定评估值。

（十一）其他流动资产

其他流动资产包括待摊费用、一年以上待抵扣的增值税，应收出口退税等

对待待摊费用，检查待摊费用的合同约定或收据发票，确定原始发生金额；

对待抵扣的增值税，评估人员了解了企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等，获取了企业的增值税纳税申报表，确认账面记录的正确性和真实性；

对出口退税，评估人员核实了企业享受的出口退税政策、计算基础、税率，以确认账面记录的合法性、真实性。

以经核实无误的账面值作为评估值。

Ø 非流动资产技术方法说明

（一）可供出售金融资产

可供出售金融资产主要为企业初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。

评估人员会同被评估单位主管会计人员盘点库存有价证券，编制“库存有价证券盘点表”。列明有价证券的名称、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。查阅有价证券的购入、售出或兑现的原始凭证。

对于可供出售金融资产评估，主要在核实账面记录真实性的基础上，

对公开挂牌交易的有价证券，评估时应调查了解有价证券评估基准日的收盘价格，按评估基准日的收盘价和持有量计算评估值。

对不能公开交易的有价证券，按本金加持有期利息计算评估值。

（二）持有到期投资

持有至到期投资主要为到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的国债、金融债、企业债等债券。

根据XX公司提供的资产评估申报明细表，评估人员对企业账面数值进行了核实，对会计资料及相关资料进行了审核， 清查核实持有至到期投资的实际持有数量及比例，查明投资形成日期、原始投资成本、溢价、折价、约定利息等，对持有至到期投资的可收回性进行调查和判断。以经核实无误的账面值作为评估值。

（三）长期应收款

长期应收款核算企业融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项。

评估人员查阅相关会计账簿和原始凭证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，以核实后账面值为评估值。

（四）长期股权投资

对于控股的其他长期投资，采用成本法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。

对非控股其他长期投资，针对具体情况分别采用不同的评估方法：

1.对于历史上投资收益有现金分红的，则根据历史上的投资收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险、预测长期投资的未来收益，再用适当折现率折算为现值得出评估值。

2.对于历史上无投资收益分红，可以进入企业进行整体评估的，采用成本法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。

3.对于历史上无投资收益分红，且由于持股比例较小，无法进入企业进行整体评估的分别采用下列方法：

●对于可提供审计后会计报表的长期股权投资，按照被投资企业基准日的持股数量乘以每股净资产确定长期股权投资的评估值；

●对于在评估基准日已清算收回投资的被投资单位，按清算收回的投资额确认评估值；对于在评估基准日后已转让的长期股权投资，按实现的转让价确定评估值。

●对于委托方不能提供评估所必须的资料且评估人员通过公开渠道亦无法获取估值所需资料的长期股权投资项目，按审计后的账面价值列示。

注：对于按账面值确认的要分析情况，如长期投资金额占被评估单位资产比重较大，则不能采用下列方法。在价值量较小的情况下采用了下列方法，应在特殊事项中说明。

（五）投资性房地产

根据被评估房地产的性质和用途，本次评估采用收益法进行估值。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法计算公式

V=A1/（1+r）1/2+A2/（1+r）1+1/2+……An/（1+r）n-1+1/2+V1

其中： A1为第1年的年纯收益

A2为第2年的年纯收益

An为第n年的年纯收益

r为报酬率

n为收益期限

V1为收益期外价值

2、房地产年总收益的计算

房地产年总收益包括固定租金收入、其他租金收入（包括抽成租金收入、特卖租金收入、库房车位收入等）和其他收入（POS租金收入、推广费收入、工本费等）等。在测算房地产年总收益中，首先测算固定租金收入，然后在统计历年其他租金收入和其他业务收入占固定租金比例情况，确定评估对象其他租金收入和其他业务收入，并最终确定评估对象年总收益。

（1）固定租金收入

① 评估对象租金水平的确定

A.租约期内的租金水平的确定：根据被评估单位提供的租约价格确定，其中固定租金和孰高制租金按签署的固定租金价格确定。XX****楼、铺位号、计租面积及租赁期限等详见表《XX租赁清单》，租期内各租户各阶段租金水平情况详见《评估对象收益法测算表》。

B.租约期外的市场租金水平的确定

由于XX所属区域的特殊性，其租金价格比其他商业区域的租金价格高出许多，其定价体系也有别于其他商业。考虑到商业经营的持续性和稳定性，对于评估基准日已出租房地产租期外租金按租赁合同约定的最后一年租金水平确定租金。

对于评估基准日未出租的房地产，根据评估基准日同类房地产交易的租赁水平和被估房地产的区位状况及实物状况，并结合该区域房地产市场发展趋势，确定该部分的租金水平。具体步骤为选取近期租赁市场的三个比较实例，然后进行各项因素修正得到评估对象的平均租金水平。

选取3个类似物业的租金水平如下：

经评估测算，确定评估对象1层使用面积租金水平为 元/平方米，测算过程如下：

根据评估人员调查评估对象类似物业租金情况及已签约租赁合同租金水平情况，2层租金约为地上1层的80%，3层和地下1层租金水平约为地上1层的60%，4层租金水平约为地上1层的50%，5层租金水平约为地上1层的40%。另根据评估人员收集的评估对象所在区域类似商业近年的租金增长水平， 市区域内类似商业租金价格水平增长率在2%-6%之间。考虑到XXX运营已基本平稳，且周边XXX等同类物业竞争等影响，本次评估以评估基准日的租金价格为基准价格，在未来的租金价格水平按每年2%增长。

②空置率的确定

评估对象位于XXX，所在区域商业物业集中，结合调查周边XXX等空置率情况，评估对象所在区域类似物业空置率约在5%-15%之间。 XXX的装修情况，物业形态较好，同时考虑XX体量较大等因素，结合XX目前在租情况，经综合分析确定评估对象空置率为 %。

(2)其他租金收入及其他业务收入比例的确定

评估对象除固定租金收入外，尚有抽成租金收入、特卖租金收入、车位收入等其他租金收入，以及POS租金收入、推广费收入、工本费等其他收入。经分析XXX历年收入组成情况， XX年- XX年上半年， XXX抽成租金收入、特卖租金收入、车位收入等其他租金收入占固定租金从XX%- XX%不等。POS租金收入、推广费收入、工本费等其他收入占固定租金比例约在XX%左右。结合参照其他情况，本次评估综合确定抽成租金收入、特卖租金收入、车位收入等其他租金收入占固定租金为22%。其他业务收入占固定租金的4%。

(3)年总收益（含增值税）

年总收益（含税）=租金收入（含税）+其他业务收入（含税）=固定租金收入（含税）+其他租金收入（含税）+其他业务收入（含税）

租金收入（含税）=固定租金收入×（1+22%）

其他业务收入（含税）=固定租金收入×4%

(4)年总收益（不含增值税）

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。根据文件规定及企业实际情况，对于租金收入，企业采用简易纳税模式计征增值税，增值税税率为5%。其他业务收入采用一般纳税模式计征增值税，增值税率为6%。则

租金收入（不含税）=固定租金收入×（1+22%）÷1.05

其他业务收入（不含税）=固定租金收入×4%÷1.06

年总收益（不含税）=租金收入（不含税）+其他业务收入（不含税）

3.年总费用计算

年总费用指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般包括房屋维修费、管理费、房产税、增值税附加、保险费、销售费用、物业管理成本等。各项费用取值计算过程如下：

(1)房屋维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，一般按房屋重置价的1.0%-2.0%之间计算，本次评估按平均情况确定维修费为1.5%。另根据搜集的建筑材料、设备、人工价格等建安成本资料，同时评估人员参考了天津市近年类似房产的建筑水平，并结合企业本次装修改造预算费用，综合确定评估对象的建安费用为10,200元/平方米。

建筑物重置成本计算表

维修费=房屋重置单价×建筑面积×1.5%

(2)管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按房地产总收益的一定比例确定，经分析XX历年管理费情况，XX年-XX年 ， 管理费占年总收益的比例在11%-15%之间。考虑XX前几年住宅销售收入及管理费用影响，本次评估取近两年管理费用占收入比例情况并结合其他地市管理费情况，本次评估确定管理费率为12%。

管理费=年总收益（不含税）×管理费率

(3)房产税：依照租金收入的12％。

城镇土地使用税：根据《天津****城镇土地使用税暂行条例的办法》（津政令第119号），评估对象所在区域每平方米20元的年税率征收土地使用税。

房产税=房产原值×（1-30%）×1.2％

土地使用税=分摊土地面积×20元/平方米

(4)增值税附加：根据《****城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）、《征收教育费附加的暂行规定》（国发［1986］50号），城市维护建设税按增值税的7%计，教育费附加按增值税的3%计，“三税”税额的3%缴纳教育费附加外，同时以其实际缴纳“三税”税额的2%缴纳地方教育附加和1%的防洪工程维护费。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。根据文件规定及企业实际情况，对于租金收入，企业采用简易纳税模式计征增值税，增值税税率为5%。其他业务收入采用一般纳税模式计征增值税，增值税率为6%。对于按一般纳税模式计征的增值税，考虑企业实际经营情况，其每年进项税均大于销项税，故按一般纳税模式收入不需缴纳增值税。故增值税附加仅计简易纳税模式的收入，即租金收入，则：

增值税附加=租金收入（不含税）×5%×（7%+3%+2%+1%）

=租金收入（不含税）×0.65%

(5)保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置现值的0.15%计。

本次评估对象建成于2012年，房屋经济寿命年限为60年，至评估基准日已使用5年，房屋剩余经济寿命年限为55年。北区土地使用权终止日期为2050年5月4日，土地剩余使用年期32.68年。南区及连廊土地使用权终止日期为2050年12月21日，土地剩余使用年期33.31年。土地剩余使用年限均短于房屋尚可使用年限，根据房地产估价相关规范的要求计算，按房屋已经使用年限和土地剩余使用年限之和确定房屋可使用年限，则成新率为：

南北区及连廊成新率=土剩余使用年期÷（房屋已使用年限+土地剩余使用年期）=87%。

建筑物净值=重置价×成新率。

保险费=房屋重置现值×0.15%

=房产重置单价×房屋建筑面积×87%×0.15%

(6)销售费用：指委托报社、广告公司、网站等媒体对房屋进行市场推广的销售费用，经分析XX历年销售费情况，XX年-XX年 ， 销售费占年总收益的比例在5%-17%之间。考虑XX前几年住宅销售收入及销售费用影响，本次评估取近两年销售费用占收入比例情况并结合其他地市 销售费情况，本次评估确定销售费率为8%。

销售费用=年总收益（不含税）×费用比率

=年总收益（不含税）×8%

综上，年总费用=房屋维修费+管理费+房产税+土地使用税+增值税附加+保险费+销售费用

4.报酬率R

累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。安全利率是指没有风险或风险极小的投资报酬率，一般选取同一时期的国债利率或银行存款利率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据评估对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

累加法的细化公式为：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率—投资带来的优惠率

其中：(1)投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，不然就不会投资。(2)管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。(3)缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿房地产与股票、债券、黄金相比，买卖要困难，变现能力弱。(4)投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资（如可以抵押贷款），从而投资者会降低所要求的报酬率。

累加法计算报酬率见下表：

报酬率计算表

6.可获收益年限n

本次评估对象建成于2012年，房屋经济寿命年限为60年，至评估基准日已使用5年，房屋剩余经济寿命年限为55年。北区土地使用权终止日期为2050年5月4日，土地剩余使用年期32.68年。南区及连廊土地使用权终止日期为2050年12月21日，土地剩余使用年期33.31年。根据孰短原则，确定北区剩余的收益年限为32.68年，南区及连廊剩余的收益年限为33.31年。

7.计算结果

将上述测算数据带入收益法计算公式，得出计算结果.

（六）房屋建筑物

基于本次评估之特定目的，结合待评估房屋建(构)筑物的特点，本次评估对于企业自建的建筑物采用重置成本法（市场法、收益法）。

（1）成本法

建筑物评估的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量或参考同类建筑工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。

建筑物评估值=重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算评估值。

A.重置全价

房屋建筑物的重置全价一般包括：建安综合造价、前期及其他费用、资金成本和应扣除的增值税。房屋建筑物重置全价计算公式如下：

重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-应扣除的增值税

a.建安综合造价的确定

建安工程造价：对于有概算、预决算资料的重点工程，采用预决算调整法，即评估人员根据预决算工程量，定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建筑安装工程造价。

对于一般的建筑工程，评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造价。

b.前期及其他费用的确定

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。

前期及其他费用表

c.资金成本的确定

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50%

贷款利率表(2015-8-26)

d.应扣除的增值税

根据“财税[2016]36 号”文件，对于符合增值税抵扣条件的，按计算出的增值税从房屋建筑物重置全价中予以扣减。其计算公式如下：

应扣除增值税=税前建安综合造价/1.09×9%+前期及其他费中可抵扣增值税项目/1.06×6%

B.综合成新率的确定

本次评估房屋建筑物成新率的确定，参照不同结构的房屋建筑物的经济寿命年限，并通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、及上下水、电照等各部分的勘察，****城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的尚可使用年限。

成新率根据房屋已使用年限和尚可使用年限计算。

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建(构)筑物经济耐用年限和已使用年限，结合现场勘察、房屋建(构)筑物历年更新改造情况、房屋建(构)筑物维护状况等综合确定。

C.评估值的确定

评估值＝重置全价×综合成新率

（2）市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格（不含税）作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场比较法按下列基本步骤进行：

a.搜集交易实例的有关资料；

b.选取有效的可比市场交易实例；

c.建立价格可比基础；

d.进行交易情况修正；

e.进行交易日期修正；

f.进行区域因素修正；

g.进行个别因素修正；

h.求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。

市场法评估计算公式如下：

待估房地产比准单价=建立比较基准后可比实例的单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数。

3. 房屋建筑物的收益法

收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。

收益法基本计算式如下：

V

式中：V—收益价格；

ai—第i年的房地产净收益；

a—第t年以后无变化的房地产年净收益；

r—房地产还原利率；

t—纯收益有变化的年限；

n—未来可获收益年期。

（七）设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合纳入评估范围的设备特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行估。对可以搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。

采用重置成本法评估的：

评估值 = 重置全价×综合成新率

1、机器设备

（1）重置全价的确定

重置全价=购置价+运杂费+安调费+基础费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税

① 购置价（含税）

国产设备：主要通过向生产厂家或贸易公司询价、查阅《机电产品全球报价系统》以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定。

进口设备：对国产可替代的优先采用替代原则，在国产设备于基准日购置价基础上进行适当的调整确定；不可替代的，以市场现行或最近期进口同类设备的FOB或CIF价作为该设备现行购置价，在此基础上，考虑该类设备的海外运输保险费、关税、进口环节增值税、银行手续费、外贸手续费、商检费等。

购置价=离岸价（FOB价）+国外运杂费+保险费+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+海关监管费

到岸价(CIF价)=离岸价(FOB价)＋境外运输费＋运输保险费

离岸价(FOB价)=出厂价＋包装费＋运到交货口岸的运杂费

设备货价一般包括设备的主机价，一定数量的备件和易耗件，必要的工具和附件，设备的安装调试费(外方人员的劳务费及为安装试车提供的材料和试件费)、资料文件费、人员培训费和必要的软件费等，需认真研究订货合同，区别对待。

货价的确定(到岸价CIF)方法有：

A.通过对设备在国内的代理机构进行询价；

B.采用原始订货合同，并视具体情况考虑设备生产国分类历年物价指数加以调整，计算公式：

货价=CIF合同价(外币)×(1＋r)n

式中：r——为设备生产国同类设备的年物价指数，查附表5《几个国家机器设备物价指数》及附表4《人民币对主要外币平均汇价》

n——为年数，指订购合同时间至评估基准日的间隔年限

境外运输费和运输保险费的确定：

当合同价为离岸价(FOB)时，要换算为到岸价(CIF)计算，即CIF价=FOB价＋海运费＋保险费。

海运费=FOB货价×海运费率

保险费的收费基数为：(FOB货价+海运费)×保险费率×110%(投保保险额通常以(FOB货价＋海运费)的110%计收。)

境外运输费率和运输保险费率可查附表6《进口设备的海运费、二税三费计算常数参考表》。

关税、消费税和增值税的确定：

关税的取费基数为设备的到岸价(CIF价)

关税=到岸人民币价×关税税率

增值税的计税税基为：关税完税价+关税

增值税=(关税完税价+关税)×增值税率

银行财务费的取费基数为：FOB货价人民币数

银行财务费=FOB价×银行财务费率

外贸手续费取费基数为CIF到岸价人民币数

外贸手续费=到岸价(CIF)×外贸手续费率

这两个费率均可查附表7，如果企业已获得外贸权则可免计外贸手续费。

商检费、报关费的确定：

商检费和报关费，这些费用占设备货价比例很小，可以忽略不计或酌情少量计加，取费基数为FOB价人民币数，费率为2.5‰。

非标设备：根据企业提供的设备竣工验收结算资料，按照现行的设备制造标准，考虑设计费、主材费用、外购件费用、成本主材费率、成本利润率、销售税金率等确定。计算公式如下：

P=（Cm1/Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd/n）

式中：P：购置价

Cm1：主材费用；

Km：成本主材费率；

Cm2：外购件费用；

Kp：成本利润率；

Kt：销售税金率；

Kd：非标设备设计费率；

n：非标设备数量。

参数的选定

A.主材Cm1如钢材料、主要外购件Cm2如电机、阀门、泵、风机等均可以找到市场价格，钢材的数量是可以从设备设计图纸中找到，适当考虑一定的主材利用率即可求得钢材的重量，主要利用率一般在90%~95%之间选用；

B.成本主材费率Km即主要材料费占总成本的比重，视设备的结构、所用主材的材质不同而区别选定，一般结构钢其比率小一些，特种钢、不锈钢则比重大一些，一般可在50%~60%之间选取；

C.利润率Kp，用本行业利润率为好，企业利润率取得不宜过高，目前10%左右为好；

D.销售税金率Kt，按现行工业产品税率，一般取17.7%为宜，其中包括增值税率17%，城建税率7%，教育附加费率3%等；

E.非标设备设计费率Kd，(《资产评估常用数据与参数手册》第二版第139页)；

F. n同一规格一次生产的数量。

用设备的单位质量(或功率大小等)估算。

根据设备结构的复杂程度，所用材料的材质、加工量的大小和难易程度，设备功能的先进性等，用设备的单位质量(或单位功率，单位面积，单位重量等等)估算重置全价。

一般以钢铁为主体的设备，每吨约为1.0~3.5万元，少数高精度设备或特殊材料使用较多，有专门加工要求的设备可达每吨6万元或更高。自动控制的电器设备每100kw(直流)约为20~30万元。以上数据可通过各行业的专家用行业的统计资料评定。

② 运杂费

设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，一般以设备购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费率计取。评估中选用的运杂费率如下表：

设备运杂费率表

单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限，若设备费中已含运杂费则不再重复计算。

③ 安调费、基础费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安调费用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。

需要基础的设备，在与房屋建筑物核算不重复前提下，根据设备实际情况考虑一定的基础费率。

④ 其他费用

其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费等，依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设备的购置价、运杂费、安调费、基础费（以上均含税）之和。

依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36号），自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增），上述前期及其他费用中，大部分属于服务业，由缴纳营业税改为缴纳增值税并可抵扣。因此，本次基准日前期及其他费用具体计算的项目及相关费率情况列表如下：

⑤ 资金成本

根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。

资金成本=（设备购置价+运杂费+安调费+基础费+其他费用)×贷款利率×建设工期×1/2

至评估基准日202*年*月**日执行的银行贷款利率：

⑥ 可抵扣增值税

根据财税[2008]170号、财税[2013]106号、财税［2016］36号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。故：

可抵扣增值税=设备购置价*13%/（1+13%）+（运杂费+安调费+基础费）*11%/（1+11%）+其他费用可抵税金额

（2）成新率的确定

① 正常设备

主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。

综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%

年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限

勘察成新率：评估人员根据企业填写的《设备调查表》，结合现场勘查情况，对设备成新率进行打分评定。

② 对超期服役的设备

理论成新率N0=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

设备的可使用年限一般采用设备的经济寿命年限，可查附表8《通用设备经济寿命参考年限表》；超期服役或有重大缺陷的设备尚可使用年限，由行业的有一定权威的技术专家或技术部门作技术鉴定或检测确定。

需要注意的是：设备的已使用年限不能完全以日历时间计算，要根据设备的利用率、使用负荷、维修保养、大修理和技术改造的情况及环境条件等，并按现场勘察的实际情况调整确定。依据《评估操作规范》的相关规定，设备基本能正常使用的，其成新率应不低于10%。

2、车辆

（1）重置全价

通过市场询价等方式分析确定车辆于当地于评估基准日的新车购置价，确定委估车辆的重置全价。

重置全价=购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税

车辆购置税=车辆不含税售价×税率10%（低排放车辆有不定时优惠税率）

可抵扣增值税=购置价*13%/（1+13%）

其他费用包括工商交易费、车检费、办照费等，按500元计算。

（2）成新率的确定

① 对于商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》中，没有规定使用年限的车辆，以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：

行驶里程理论成新率=(规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程X 100%

综合成新率＝行驶里程成新率+a

a:车辆特殊情况调整系数。

对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。

② 对于运输车则以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：

使用年限成新率＝(1－已使用年限/规定或经济使用年限)×100%

行驶里程成新率＝(1－已行驶里程/规定行驶里程)×100%

综合成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)+a

a:车辆特殊情况调整系数。

对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。

3、电子设备

（1）重置全价

重置全价=购置价-可抵扣增值税

（2）成新率的确定

主要采用年限成新率确定。

年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%

4、对于闲置、待报废的设备，按可变现净值确定评估值。被评估机器设备在清理报废时，一般以3~5%乘其账面原值，作为报废设备的残值(评估值)，如账面原值较小，则残值可忽略不计。但有些报废设备还发生折除清理费用，因此测算该项报废设备的评估值时，应把残值与拆除清理费用抵扣后求得。

（八）在建工程

根据在建工程的特点、评估值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进行评估。

1.已完工项目

对于评估基准日已完工，且已经结清工程款或已经确认应付工程款项目，按照固定资产的评估方法进行评估。

2.未完工项目

对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的帐面价值作为评估值。

对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值中不包含资金成本，则按照合理建设工期加计资金成本；如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异，则按照评估基准日的价格水平进行工程造价调整。

3、费用类在建项目

费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。

注：1、账面记载的前期费用中与土地相关的费用要和土地价值评估不重不漏。

2、停工的在建工程，已经发生了相关费用，并形成了部分财产。此时的情况较为复杂，如果该工程停工后，再无重新开工的可能，就应估计该工程拆除费用和拆除物质变现收入，以其净收入作为该工程评估值；或估计出让变现所得净收入作为该工程评估值。

3、不同建设方式、不同形象进度的在建工程评估说明的内容不同：

4、完全“自建”在建工程，其账面记录，通常是形成该在建工程中企业已经支出的历史成本费用。在建工程本身的价值就是企业在建工程权益价值。可考虑根据未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几种不同情况，反映说明内容。

5、完全“出包”方式的在建工程，其工程的具体支出在施工单位核算，此种情况下，建设单位在建工程科目实际成为建设方与承包方的结算科目。建设方的账面记录，是将与承包方结算工程价款作为工程成本，通过在建工程核算。因此，从资产评估专业角度可理解为“预付款”，应该采取与“预付账款”相同的评估思路估值。该在建工程本身的价值与反映建设方在建工程权益价值的资产评估并无直接对应关系。其中已经发生的任何历史费用在形成相应固定资产价值未确认之前，在建工程本身的价值并不能真实反映建设方在建工程权益价值。

（九）工程工资

评估人员通过企业近期购买合同、市场调查取得工程工资或替代品近期购买价格，以核实后的数量乘以近期市场购买价，确定评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据现场勘察的实际情况，通过分析计算，以可收回金额确定评估值。

（十）土地使用权

根据《城镇土地估价规程》，（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

本项目估价方法的选择应按照《规程》中相关规定，根据当地土地市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

具体采用方法如下：

1、市场比较法

市场比较法是根据估价原则中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

其计算公式为：待估土地价格＝比较案例土地价格×待估土地交易日期指数/比较案例土地交易日期修正指数×待估土地情况指数/比较案例土地情况指数×待估土地区域因素条件指数/比较案例土地区域因素条件指数×待估土地个别因素条件指数/比较案例土地个别因素条件指数。

选择比较交易案例时，选取与估价对象类似的土地，根据待估土地情况，应符合以下要求：

①与待估土地用途相同或相近。

②与待估土地所处地段相同，属于同一供需圈。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。

③与待估土地的价格类型相同。价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。

④交易时间与待估土地估价期日接近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。

⑤交易方式相近，属于正常交易。

a比较案例的选择

根据估价原则中的替代原理，估价人员通过查询***市经济开发区土地挂牌出让成交公告的信息，并对估价对象同一区域、类似用途的用地市场进行调查，选择与估价对象相类似的交易案例三个：

比较实例基本情况

b比较因素的选择

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：

（1）土地用途：估价对象用途为工业用地，与可比案例用途一致，故不必修正；

（2）交易情况：交易方式三案例均为公开挂牌出让，交易情况均为正常、公开、公平、自愿的交易，故不需进行修正；

（3）交易日期：估价对象估价基准日为201*年12月31日，本次评估根据评估对象的具体状况及土地供应的实际情况，****城***网站上公布的数据，***市工业用地地价增长率表如下：

***市城市地价增长率情况一览表

因此估价对象为100，案例A、B的挂牌日期为201*年12月、案例C的挂牌日期为201*年11月，则案例A为100、案例B为100、案例C为97。

（4）区域因素：区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域****城镇的对土地价格产生影响的内部区域条件或因素，主要包括基础设施状况、公共设施配套完备程度、对外联系和方便程度、道路通达度、商服繁华度、交通便捷程度、环境状况、城市规划限制等。具体如下：

①基础设施状况

根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯等状况，分为宗地外七通、六通、五通、三通、一通等五个等级，以委估宗地条件指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降3。

②公共设施配套完备程度

****城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完善程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为完善、较完善、一般、不完善等四个等级，以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，地价向上或向下修正2。

③对外联系和方便程度。用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远近及设施状况来反映。可以用多项距点来测算、也可以用单项距点来测算。根据项目用地距离这些标准公共交通设施的远近来分：近（1公里内）、较近（10公里内）、远（10公里外）三个等级，以委估宗地条件指数为100，每增加或减少一个级别，地价向上或向下修正2。

④道路通达度

用道路类型、道路级别、宽度、长度、道路的相对位置来反映。将道路划分为临街巷、临支路、临次干路、临主干路四个等级，以委估宗地所临道路条件指数为100，每增加或减少一个级别，地价向上或向下修正3。

⑤环境优劣度

主要包括自然环境和人文环境质量，另考虑污染程度。环境质量优劣度分为优美，较优美，一般，较差，差五个等级，以委估宗地的等级指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降2。

⑥产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选）。分为产业集聚度高、较高、一般、低四个等级，以委估宗地的条件指数为100，每增加或减少一个等级，地价相应上升或下降2。

（6）个别因素：应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。是指估价对象自身对土地价格产生影响的一些条件或因素，主要包括地形坡度状况、面积大小规模、宗地形状、临街（路）状况、宗地开发程度、土地使用年限、规划管制条件（容积率）等。具体如下：

① 地形坡度状况

地形坡度条件根据地形平缓程度进行判断，一般而言，地形平坦为优，坡度在小于3%为较优，坡度在3-5%为一般，坡度在5-10%属较劣，坡度大于10%属劣。将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以委估宗地条件指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降1。

② 面积大小规模

将依据宗地面积大小划分为：面积适中适合使用有利于利用、面积偏大（偏小）较适合使用比较有利于利用、面积太大（太小）不适合使用或不利于利用三个等级。以委估宗地条件指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降2。

③ 宗地形状

宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以委估宗地的等级指数为100，每上升或下降一个等级，地价相应上升或下降2。

④ 临街（路）状况

分为四面临路、三面临路、二面临路、单面临路、不临路五个等级，以委估宗地的条件指数为100，每增加或减少一个等级，地价相应上升或下降2。

⑤ 宗地开发程度

用宗地内场地平整来表达，分为已平整、部分平整、未平整三个等级，以委估宗地的条件指数为100，每增加或减少一个等级，地价相应上升或下降2。

⑥ 土地使用年限

委估宗地及案例在成交时均为法定最高年限50年，因此不做修正。

⑦ 规划限制条件（容积率）

委估****城市规划限制条件中规定的容积率，因此不做修正。

c编制比较因素情况说明表

比较因素情况说明表

d编制比较因素修正系数表

比较因素修正系数表

e土地最终比准价格确定

经过比较分析，三个比准价格稍有差异，故取三个比准价格的加权平均数作为委估宗地的最终比准价格，

2、成本逼近法

成本逼近法：是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和土地开发费用两大部分，作为基本成本。运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应支付的相应利息和生产的相应利润，组成土地价格的基本部分。并加上土地所有权应得收益（土地增值收益），从而求得土地价格。基本公式 土地总价=（土地取得成本＋土地开发费＋利息＋利润＋土地所有权收益）×年期修正系数×宗地面积

成本法的测算过程见下表：

表1：土地取得成本

表2：土地开发费用

1）土地取得费

根据***市人民政府令第149号《***市征地补偿安置办法》土地补偿规定，估价对象所在区域土地出让行情及土地市场价格调查，综合考虑，认为该区域的土地客观取得费用=99×32,211.00= 3,188,889.00元。

2）土地开发费

待估宗地外达到通给水、通排水、通电、通信、通路的“五通”开发程度，宗地内达到通给水、通排水、通电、通信、通路与土地平整的“五通一平”开发程度。根据对评估对象宗地土地开发状况和平整程度的实地调查，并结合***市经济技术开发区土地开发费用（供水20元/㎡、燃气25元/㎡、消防6元/㎡、统筹100元/㎡），最后确定评估宗地开发费=135×32,211.00=4,348,485.00元。

3）税费

根据《中华人民共和国契税暂行条例》、***省人民政府令第249号《***省耕地占用税实施办法》、***省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知（***发〔2000〕48号）等文件规定：在建设用地使用权取得过程中发生有契税（3%）等费用、耕地占用税30元/㎡、耕地开垦费20元/㎡。估价人员确定上述各项税费= 423,492.00 + 966,330.00 + 644,220.00 = 1,610,550.00元。

4）利息

估价人员根据实际设定开发期为一年。利息按实际银行一年期贷款利率5.6%计成本利息。根据投资开发实际情况假定，土地取得费用及相关税费在取得土地时一次性投入，土地开发费及相关税费在整个开发过程中均匀投入。

利息=（3,188,889.00 + 2,034,042.00）×[（1+5.6%）-1]

+ 4,348,485.00×[（1+5.6%）^（1/2）-1]

=292,484.14+120,099.10

=412,583.24元

5）利润

投资的目的是为了获得相应的利润，取得投资的回报；对土地及不动产投资，当然也要获取相应的利润，并且形成有相应的社会或行业投资回报率。一般来讲，投资回报具有综合性和社会性。因此经估价人员调查，此次评估以土地平均利润率15%作为利润率。

利润=（3,188,889.00 +2,034,042.00 +4,348,485.00）×15%

=1,435,712.40元

6）土地所有权收益

土地所有权收益是国有土地所有权在经济上的体现。它主要是通过凭其土地所有权在经济上得以实现取得的收益和土地用途的改变以及投资者的投资发生的增值几个方面来实现的。土地所有权收益率即土地增值收益率以15-30%计。估价人员依据一级市场的实际情况及现行政策，确定土地所有权收益率为30%。

土地所有权收益=（土地取得成本+土地开发费+利息+利润）×30%

=（5,515,415.14 +4,348,485.00 +412,583.24+1,435,712.40）×30%

=3,425,913.49元 7）合计价值

合计价值=土地取得成本＋土地开发费＋利息＋利润＋土地所有权收益

=（5,515,415.14 +4,348,485.00 +412,583.24+1,435,712.40+

3,425,913.49）=14,845,625.13元(取整)

地面单价=14,845,625.13 /32211.00=461元/㎡（取整） 8 ）有限年期地价

A.使用年期的确定

估价对象建设用地使用权以出让方式取得，终止日期为2059 年6 月10 日，剩余使用年限为44.47年，根据国家有关法律法规，工业用地法定最高使用年期为50 年，故在本次评估中设定土地使用年限为44.47年。

B.修正系数的确定 公式：年期修正系数=1-1/(1＋r）n

其中：n---为尚可使用年限 r---为土地还原率 估价人员按惯例和通行的方法，根据银行现行一年期存款利率，土地还原利率应在5.5%-10%之间，因此，对银行一年期存款利率3%加上适当的风险值，最终取7％为土地还原利率。待估宗地待估宗地于评估基准日是2014 年12月31 日的土地使用权的年期修正系数：
K = 1 -1 / ( 1 + r ) n = 1 -1 / ( 1 + 7% ) 44.47=0.9506

C.待估宗地价格确定

待估宗地单价＝未修正无限年期宗地地价×年期修正系数

＝461×0.9506

＝438.25元／㎡

D.价格确定

a通过上述方法的应用分析，市场比较法和成本逼近法结果有一定差异，经了解，***市经济技术开发区对入园企业有相关投资强度等方面的规定，进而土地出让有一定优惠，因此，市场法的评估结果略显偏低，而成本逼近法的结果可信度较高。故我们取市场比较法和成本逼近法的加权平均值确定估价对象的估价结果，其中成本逼近法结果权重取80%，市场比较法权重取20%。则：

评估单价=438.25×80%+310×20%

=413（元/平方米)（取整）

b根据《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》，待估宗地的土地等别为六等，最低工业出让价为336元/㎡，本次评估结果符合工业用地出让最低价标准。故本次估价即以413元/㎡作为评估对象地面单价。

c土地使用权评估价值

评估价值＝宗地单价×土地面积

3、基准地价系数修正法

基准****城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就影响委估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中的区域因素和个别因素指标条件比较，得出修正系数后进行修正，最后根据地价评估基准日和已用年限分别对委估宗地评估期日和使用年限进行修正，求得委估宗地在估价期日的价格。

基本公式

P1 = P×A×B×C×D

P1----委估宗地修正后地价

P----委估宗地所在区域基准地价

A----期日修正系数

B----使用年期修正系数

C----因素修正系数

D----容积率修正系数

Ø 其他无形资产评估说明

引用矿业权评估报告评估结论，应当说明引用的矿业权名称、矿业权取得方式、性质、原始入账价值、摊销政策、摊余价值等。说明所引用矿业权评估结论的价值内涵、评估方法、评估结果以及引用处理情况，同时说明矿业权价款评估、备案及价款缴纳情况。

对于其他无形资产，评估人员根据公司提供的相关资料，经过逐项核实，在账表一致的基础上，采取适用的评估方法，确定其在评估基准日的公允价值。

Ø 流动负债

对流动负债的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况。对负债数额较大的款项进行函证，对没有收到询证函回函的部分，采取了替代程序进行清查，对企业明细账、相关凭证及购销合同和借据等进行了核对，账实相符，根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

（一）短期借款

短期借款是指企业同银行或其他金融机构借入的期限在1年(含1年)以下的各种借款。

评估人员获取短期借款申报表、与明细账、总账、报表进行核对，核实借款合同、协议以及借款条件、借款性质、还款期限，查明借款利率和利息支付情况。并抽查复印合同、协议，抽查借款借入和还款的原始凭证内容是否完善，复核已计借款利息是否正确，对未及时归还的逾期借款，应查明原因。选择金额较大的账户向银行函证评估基准日的余额。确认以上借款的真实性、完整性，以核实无误后的账面值确认为评估值。

（二）应付票据

应付票据是指由出票人出票，并由承兑人允诺在一定时期内支付一定款项的书面证明。

评估人员首先查明票据类型、编号、签发日期、面额、到期日、收款人名称、利息率、合同交易号、付息条件等。收集大额应付票据发生的合同、协议等重要资料，并抽查复印票据原始凭证，做好相应清查记录；

检查“应付票据备查簿”，注意到期已结算票据是否注销；

选择重点明细项目，实施函证，了解应付票据存在性；

应付票据到期而无力支付，企业转为应付账款的，如为带息票据不再计提利息；核对票据利息是否正确计提，确认以上借款的真实性、完整性，以核实无误后的账面值确认为评估值。

（三）应付账款、预收账款和其他应付款

对应付账款，评估人员抽查了部分材料采购合同和会计凭证，审查核实了评估基准日收到但尚未处理的所有发票，以及虽未收到发票，但已到达企业的商品，以防止漏记或多记应付账款，同时评估人员关注了评估基准日后的付款情况；

对预收账款，评估人员抽查了相关销售合同和会计凭证，审查核实了评估基准日开出但尚未处理的所有发票，向财务及销售人员了解已销出但未开发票的业务，评估人员按企业会计制度规定确定销售收入和预收账款，以防止漏记销售收入和销售税金；

对其他应付款，评估人员通过向财务人员询问了解业务性质和内容，查阅合同、进账单、账簿，确认会计记录的事实可靠性。

选取样本项目进行函证，统计函证情况，对复函与账面数有差异的采用替代程序（查阅原始采购记录）。

确认以上款项的真实性、完整性，以核实无误后的账面值确认为评估值。

（四）应付职工薪酬

应付职工薪酬主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳，包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。

评估人员首先检查工资表有无批准发放手续，检查工资领用是否本人签字，检查社保及公积金的计提准确性，抽查工资及福利发放的凭证。

评估人员通过查阅相关凭证后，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

（五）应交税费

应交税金主要核算公司应交纳的各种税金，如增值税、城市维护建设税、所得税、资源税等。

评估人员首先抽查记账凭证并记录、复核，以明确此项业务是否符合会计制度规定，其次查验核实应交税种、 税率和税目情况。了解税费政策、税费优惠政策并查阅有关政策规定，查阅评估基准日纳税申报表及税单并复印取证，检查应交税费上期未交数、本期应交数、已交数和期末未交数，审核纳税申报表和应交税金账户。最后核实基准日所应交纳的税种和金额无误。评估值以核实后的账面值确认。

（六）应付利息

评估人员应了解分析应付利息的形成依据和具体过程，搜集各笔借款的借款合同、贷款对账单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了借款金额、借款期限和借款利率，以及被评估单位评估基准日应付利息的记账凭证等。并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。以核实无误后的账面价值作为评估值。

（七）应付股利

评估人员应了解分析应付股利的形成依据和具体过程，了解分析应付股利的形成依据和具体过程。收集有关合同、协议、决议、利润分配方案等重要资料，并抽查有关会计凭证，做好相应清查核实记录。

在核实投资方、投资比例等无误的基础上，以基准日后应实际承付股东的分配利润确定评估值。。

（八）一年内到期的非流动负债

一年内到期的非流动负债指企业各种非流动负债在一年之内到期的金额，包括一年内到期的长期借款、长期应付款和应付债券。

评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确负债的真实性，抽查大额一年内到期的非流动负债提取、转销的记账凭证及相关资料评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

（九）其他流动负债

评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确负债的真实性，抽查大额其他流动负债提取、转销的记账凭证及相关资料评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

Ø 非流动负债

对非流动负债的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查负债形成的具体情况，重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理情况。对负债数额较大的款项进行函证，对没有收到询证函回函的部分，采取了替代程序进行清查，对企业明细账、相关凭证及购销合同和借据等进行了核对，账实相符，根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

（一）长期借款

长期借款是指借款期限在一年以上或者超过一年的借款。

评估人员查阅了所有借款合同，了解各项借款的种类、发生日期、还款期限和贷款利率，核实借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日尚欠的本金余额。对人民币借款以核实后的账面借款余额加应计未计利息计算评估值，对外币借款以核实后的账面外币借款余额加应计未计利息后，再乘以基准日中国银行公布的外汇牌价计算评估值。

（二）长期应付款

长期应付款是指除了长期借款和应付债券以外的其他多种长期应付款。

评估人员查阅了借款合同，了解借款的种类、发生日期、还款期限和贷款利率，核实借款的真实性、完整性。长期应付款的评估值按核实无误的账面值确定。

（三）专项应付款

评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确专项应付款的真实性，抽查大额预计大额专项应付款的来源、记账凭证及相关资料是否齐全，检查拨款项目完成后，形成各项资产的部分，是否转入相应科目，有无非记账本位币账户，如有应查询评估基准日汇率的中间价。

评估人员通过查阅相关凭证后，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

（四）预计负债

评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确此项业务产生的原因及其确认依据，抽查大额预计负债提取、转销的记账凭证及相关资料，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

（五）递延所得税

评估人员检查“递延税款备查簿”核查递延税款发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额，抽查原始发生凭证和每期摊销的凭证，核查其原始发生额及其构成、发生日期、每期转回金额，已转回金额，并根据税法核实账面记录是否正确。递延所得税负债以经核实无误的账面值确定为评估值。

（六）其他非流动负债

评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确负债的真实性，抽查大额其他非流动负债提取、转销的记账凭证及相关资料评估人员核实了有关合同，并对大额单位进行了发函询证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。

Ø 企业价值评估技术说明（收益法）

（一）收益法的应用前提及选择的理由和依据

1、收益法的定义和原理

企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。

收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。

2、收益法的应用前提

（1）被评估单位的未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；

（2）被评估单位获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币衡量；

（3）被评估单位的未来收益年限可以合理预测。

3、收益法选择的理由和依据

公司为XX企业，目前经营的XX主要是XX。经评估人员现场调查，该企业已经营XX年，经营业绩较平稳，有较详实的历史财务数据供参考，同时该企业对所经营XX未来安排了比较详细的经营计划，未来收益可以合理预测，根据XX行业收益和风险情况，结合XX公司的优劣势分析，可以比较合理地估算折现率，可以采用收益法进行评估。

（二）收益预测的假设条件

本评估说明收益预测的假设条件如下：

1、一般假设

（1）假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

（2）假设评估基准日后被评估单位持续经营。

（3）假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务。

（4）假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。

（5）假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。

2、特殊假设

（1）假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。

（2）假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。

（3）假设被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化。

（4）假设被评估单位于年度内均匀获得净现金流。

（5）假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场竞争态势。

（6）假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平。

（7）假设被评估单位已签租约合法、有效；已签租约实际履行，不会改变和无故终止；已出租建筑物的经营状态不会发生重大改变。

（8）假设被评估单位高新技术企业资格到期可正常延续，以后年度企业所得税率为 15%。

本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

（三）企业价值评估技术说明

由于公司的全部价值应属于公司各种权利要求者，包括股权资本投资者、债权及债券持有者。本次评估选定的收益口径为企业自由现金流量，与之对应的资产口径是所有资本投资者的现金流。

本次评估以未来若干年度内的企业净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出企业整体经营性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值减去有息债务得出所有者权益价值。

资产评估人员会对本项目的目的和特点，选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现金流折现模型如下：

企业股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值

1、企业整体价值

企业整体价值是指净资产价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：

企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值

(1)经营性资产价值

经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：

式中：P ──经营性资产价值；

i ──预测年度；

r ──折现率；

Ri ──第i 年企业自由现金流量；

n ──预测期年限；

Rn+1 ──预测期后企业自由现金流量(终值)

其中，企业自由现金流量计算公式如下：

企业自由现金流量=净利润＋税后利息支出+折旧及摊销-资本性支出-营运资金变动额

其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：

式中：Re ── 权益资本成本；

Rd ── 债务资本成本；

E/(D+E) ──权益资本占全部资本的比重

D/(D+E) ──债务资本占全部资本的比重

T ──所得税率

其中：权益资本成本Re采用资本资产定价模型(CAPM)计算，计算式如下：

Re＝Rf＋β×MRP＋Rs

式中：Re ──股权收益率

Rf ──无风险收益率

β──企业风险系数

MRP ──市场风险溢价

Rs ──公司特有风险调整系数

(2)溢余资产价值

溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。

(3)非经营性资产、负债价值

非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资产、负债单独分析和评估。

2、付息债务价值

付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付息债务以核实后的账面值作为评估值。

3、收益期

在对企业收入成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素，确定预测期为5年，收益期为无限期。

第四阶段、评估汇总

（一）经过评定估算、专业审查修改后评估明细表，进行综合分析评估的可靠性，增值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行复查，并汇总各类评估明细表；

（二）整理、编辑本次评估所收集、使用的基础资料，如企业提供的设备购置合同、发票、工程预(决)算资料、询价表等编辑汇总成“底稿”存档。

第五阶段、撰写评估说明

按《中华人民共和国资产评估》、《资产评估执业准则》和《企业国有资产评估报告指南》，编写评估技术说明。

二、评估工作时间安排（参照委托人具体进度安排）

一般情况下，项目评估需要的工作日为20天左右，从被评估单位提供必需的工作资料具备评估条件进场开展评估工作开始计算。如委托人有特殊时间要求，可协商进行相关调整。

具体评估工作时间安排表见下表：

三、人员安排充分体现项目要求

（一）总负责人

项目由公司首席评估师负责全面协调与处理。

（二）技术小组

（三）项目具体负责人

由资深项目经理担任项目具体负责人。

组

项目评估拟分四个大组，分别为收益法评估组、固定资产评估组、无形资产评估组、其他资产负债评估组，各个大组由相应的项目经理担任组长，每个大组根据客户下属分、子公司的具体情况分成若干小组，每个小组由至少一名具有胜任能力的执业人员担任各小组的负责人。

四、完善的项目保证措施

（一）强大的专业评估人员队伍

本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估单位工作量大、时间较紧等具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。

1、根据项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；

2、鉴于国有资产评估的重要性，技术支持工作尤为重要，所有项目由本公司负责人李军华、公司首席评估师桂创社在整个项目过程中提供技术指导与支持；

3、对于房屋建筑物、机器设备、土地使用权、收益预测等重要特殊评估领域，本公司将配备既具有评估行业从业经历的土建工程师、设备工程师及资产评估师、土地估价师进行评估。

（二）良好的沟通

评估工作最终要满足委托人评估目的的需要，因此做好与委托人、被评估单位的配合工作非常重要。我们将在遵守职业道德原则的前提下，适时地与被评估单位管理当局和委托人的适当层次进行沟通，建立良好的工作关系，以提高评估效率和效果。

1、在评估过程中需要委托人、被评估单位的充分支持与配合，并保证评估人员能够接触与开展评估工作相关的部门、资料、信息、财产和人员；

2、外勤评估工作之前，先与被评估单位相关职能部门进行沟通，向相关人员了解被评估单位的有关情况，听取委托人、被评估单位对评估小组的评估实施方案（包括评估重点领域、评估程序等）的意见；

3、及时向委托人、被评估单位通报评估过程中发现的各种问题，并提出相应处理意见，推动评估工作进度。

（三）完善的内部质量控制体系

完备的组织结构和清晰的管理流程有效保证了问题的及时发现和上传，加强了项目核心组对现场情况把握的准确性，使核心组能够随着现场工作的深入，迅速完善评估方案和操作指令，保证其切实可行；将项目指令直接同步下达至项目组各层级，使现场工作规范、统一，问题得以解决，偏差得以修正，项目质量得到严格控制。

我们通过项目执行过程中的项目三级复核制度和独立于项目执行之外的项目内核制度集中控制项目质量；通过完善的项目人员考核制度使项目人员充分重视项目质量。

项目三级复核制度：由项目组内的总体负责人、现场负责人、项目核心组逐级审核评估工作成果，保证项目质量。

重大项目内核制度：由独立于项目执行之外的内核人员将监督、审查贯穿于项目事前、事中、事后，对项目方案、项目执行、项目重大事项的处理方式和评估工作成果质量提出意见和建议，避免项目组出现方向偏差和质量问题。

项目人员考核制度：以项目执行质量作为人员考核的重要指标，以贯彻质量为先的指导思想。

五、先进的信息系统支持及评估技术手段

如项目中的评估范围涉及多个主体，资产总额较大，评估基础计算及汇总的工作量很大，本公司先进的信息系统支持及评估技术手段，可以做到分级评估，逐级汇总，基础计算采用专业软件、收益法评估行业数据由专门机构提供等方式以提高评估的效率，也能保证汇总数据的准确性。具体介绍如下：

1、***网络办公信息系统

***网络办公信息系统，同时拥有充足的笔记本电脑配备，基本上实现了无纸化协同办公。工作数据传递及时、资源共享、知识数据库支撑，极大地提高了工作效率：

（1）分***网及时交流各组发现的问题，分享评估经验；

（2）***网向三级复核人员及时传递阶段性评估成果并得到及时反馈；

（3）***网络办公信息系统使用了多种信息安全技术来确保系统具有高度的安全性，杜绝了有效信息的泄露并限制了非法用户的访问；

（4）****中心***网络办公系统的维护并保障其畅通无阻。

2、鼎信诺资产评估系统

评估使用的鼎信诺资产评估系统是针对资产评估行业的需求和特点开发的。该系统符合国家财政部颁布的《企业国有资产评估报告指南》设计，同时也提供2006年企业会计准则的项目模板。

鼎信诺资产评估系统可以从企业的财务软件中导入评估基准日的财务数据自动填入到相应的评估明细表中，并且能和企业的资产负债表进行校对。数据采集成功后即可在评估系统中开始评估作业，集团公司的汇总更是本系统的强项,评估师只需要完成了每一个子分公司的评估,集团公司的评估汇总数当即自动生成。评估明细表的打印不用像在Excel中需要调整列宽，在打印时系统能始终打印到A4纸大小。另外,数据汇总完成后可以自动过渡到评估报告和评估说明书中去，省去了报告和明细表数据对照的麻烦。

鼎信诺资产评估系统涵盖了评估项目初期文档（包括：项目计划、业务委托协议、承诺函、评估方案）、企业数据采集、项目分工、评估方法的选择、定义计算公式、评定估算、评估汇总、分析风险、确定评估结果、撰写评估说明、出具报告和项目归档等评估工作中的各个阶段。

系统在遵守评估工作的规范性和专业性的基础上，大大提高了工作效率。

3、万得资讯系统

万得资讯系统是中国大陆领先的金融数据、信息和软件服务企业，在金融财经数据领域，Wind资讯已建成国内最完整、最准确的以金融证券数据为核心一流的大型金融工程和财经数据仓库，数据内容涵盖股票、基金、债券、外汇、保险、期货、金融衍生品、现货交易、宏观经济、财经新闻等领域，新的信息内容在第一时间进行更新以满足机构投资者的需求。

针对金融业的投资机构、研究机构、学术机构、监管部门机构等不同类型客户的需求，Wind资讯开发了一系列围绕信息检索、数据提取与分析、投资组合管理应用等领域的专业分析软件与应用工具。通过这些终端工具，用户可以7x24x365从Wind资讯获取到及时、准确、完整的财经数据、信息和各种分析结果用于收益法评估。

5、广联达

4、***网

***网***网站,提供机电产品监测,机电资讯,舆情监测,机电展会,工程机械,汽车,机床,石化通用,电工电气,重型矿山,汽车工业,农业机械,食品机械等。

六、严格的保密措施

除法律法规的规定之外，我们在评估过程中获取和接触的客户资料保密，拟采取以下保密措施：

（一）对于需要保密的客户资料，由委托方在委托业务时进行明确，并在业务约定书中约定，或由委托方、资料拥有人及我所签订专门的保密协议，以便对保密范围、保密对象、保密等级、保密资料等的使用等做出约定；

（二）公司对项目操作中了解到的委托方及相关资产的一切信息负有保密义务，除国家法律规定外，未经委托方及资料拥有人的同意，不得将需要保密的资料及相关机密对外泄露；

（三）对于涉及到需要保密的项目，在成立项目组时选派保密意识强的人员组成，并在评估开始前进行专门的交底，以便准确把握委托业务约定书约定或保密协议约定的保密要求；

（四）在进行项目审核过程中，相关人员只有根据评估工作安排及评估工作的需要，才能接触到需要保密的资料，其它人员均不得接触；

（五）对保密资料的借阅、复印、归还等均要符合业务约定书的约定或保密协议的约定；

（六）评估底稿归档后，除法律规定外，未经受托人书面同意及本公司负责人批准同意，任何人均不得调阅评估项目的保密档案。

七、后续服务承诺：

（1）在委托方使用报告的过程中，遇到和评估报告相关问题时，我公司免费为委托方及其他报告使用者答疑、解释评估报告；

（2）在委托方在以后的生产经营过程中，如需对纳入上次评估范围的资产进行复评时，我公司仅收取成本费用。

为保证公司业务规范、顺利地开展，保证评估质量得到有效的控制，特制定本制度。

一、资产评估委托合同

（1）本公司承接资产评估业务，在与委托单位商定委托业务项目的意向后，即应签订“资产评估委托合同”。如与委托单位已经商定委托业务项目的约定事项，也可直接签订资产评估委托合同。

（2）“资产评估委托合同”由办公室统一编号和加盖合同专用章，由业务部经理(或其授权人)签名领用。

（3）“资产评估委托合同”一式二份，委托业务单位和本公司各一份。本公司留存的一份在业务末完成前，由承办业务部保管，待业务完成后随业务档案装订归档，办公室凭以销号。

（4）“资产评估委托合同”如在使用中因故作废，应交还办公室。

（5）办公室建立资产评估委托合同管理台账，登记资产评估委托合同的发放数、销号数，每月与各部门核对。

（6）各业务部每月应报送约定书使用情况报表以便与技术部统计表进行核对。

（7）业务委托合同由洽谈的承办项目负责人拟写后，报总经理审查批准，由技术部统一编号，打印一式二份(委托业务单位及本公司各一份)盖业务约定专用章后，交洽谈或承办负责人发出。本公司留存的一份，在业务末完成前，由承办项目业务部保管，待业务完成后随业务档案装订归档。

二、业务统计

（1）各部门建立“业务台账”，及时登记承办业务项目的业务来源、执业人员、工作进度及收费等详细内容。

（2）各部门有关人员应根据“业务台账”按编制本部门反映业务进度的月报表，交部门经理汇总、核对后上报公司。

三、业务收费

（1）收费标准一律执行物价局和国有资产管理局关于资产评估收费标准的规定，根据约定项目的性质，繁易程度、风险大小等因素确定具体收费金额。

（2）业务收费额一般与委托单位代表洽谈，项目负责人可以参加或被授权洽谈。确定收费金额必须由总经理批准。

（3）评估项目必须由项目负责人编制工作计划，并按预计工时计算预计工时成本，经总经理批准后与委托单位洽谈确定收费金额。

（4）业务项目必须在签订的资产评估委托合同中，对收费公司包括的费用范围、收费方法及委托本公司代垫费用内容及计算方法等有明确的约定。

（5）当业务项目约定成立时，原则上应按规定收取约定收费金额的60％，该项目的本公司签字代表人凭资产评估委托合同请客户到财务室交款，或收款后代客户到财务室交款，财务室即开具预收业务费的收据，收据一式三份。(一份交客户，一份由财务室附收款凭证之后，一份存根)。

（6）凡资产评估委托合同规定按业务完成进度分期付款的，在第一次收款以后，应及时检查该业务项目的完成进度，并按业务约定开具收费的通知书，通知经办部门主管组织收款。

（7）财务室应对预收业务费，按委托单位分别设置预收账款明细账，待最后收费并按该项目收费金额开发票后转销该委托单位的预收账款。

（8）“收费通知书”应包括为客户代垫的费用，财务室应于该业务项目完成时，结算该客户的代垫费用，编制清单交各部门附于“收费通知书”之后。

四、业务计划

（1）各业务部应按季度编制业务工作计划表。

（2）技术部按月检查各部门的工作计划完成情况，按季考核，考核结果按考核奖惩办法办理。

五、风险控制

（1）资产评估师在执业中应严格遵守国家有关的法律法规。

（2）资产评估师在执业中应严格遵守独立、客观、公正的原则。

（3）与利害人有关的评估人员在评估工作中应及时、主动回避。

（4）资产评估师在执业中应当实事求是，不得因个人好恶影响资产评估分析、估算和判断。

（5）资产评估师应熟悉和遵守国家有关法律法规与行业管理制度，正确理解和执行资产评估规范，合理运用有关的技术标准和专业判断。

（6）资产评估师应如实向评估委托人声明其公司具有的执业能力，不得承办其不能胜任的评估业务和相关业务。

（7）资产评估师在执行业务时，应根据不同的评估对象和评估目的，采用恰当的评估方法和规定的评估程序。履行资产评估委托合同中规定的各项义务和责任。

（8）资产评估师应对业务助理人员的工作进行指导与审核，并承担助理人员工作的最终责任。

（9）资产评估师应遵循资产评估的工作程序，收集评估公司必需的资料数据，方能出具资产评估报告。

（10）资产评估师不得随意抬高或压低评估价值，不得按照他人旨意将预先指定或约定的资产价值作为评估结果，不得出具虚假与误导性资产评估报告。

（11）资产评估师应将执业过程中公司受到的各种环境及条件限制在资产评估报告中予以披露。

（12）资产评估师在执业中，不得迁就客户，满足其不合理要求；不得为了客户利益损害国家利益、公共利益和其他组织、公民的合法权益。

（13）资产评估师应当向客户阐明资产评估报告的使用范围。

（14）资产评估师应对执业中公司知悉的客户的商业秘密、有关资料及其评估结果保密。除下列情况外，不得将客户的资料提供或泄露给第三者。

（15）资产评估师不得向客户或通过客户获取服务费之外的不正当利益。

（16）资产评估师不得对其执业能力进行夸张、虚假以及容易引起误解的宣传。

六、接受委托及现场调查

本公司评估师在进行现场调查工作是应该注意以下问题：

（一）本公司承接资产评估业务，在与委托单位商定委托业务项目的意向后，即应签订“资产评估委托合同”。

接受委托时应向委托人索取营业执照及产权证书，如发现产权不实等情况，则不能接受委托。

（二）在进行现场勘察过程中：

1、对货币资金的勘察要点：

（1）核对现金、银行存款及其他货币资金清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）会同被评估单位主管会计人员盘点现金，按面额逐张核实，盘点完成后参加人员签字并编制库存现金盘点表。查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金库存数，与账面金额相核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

（3）索取评估基准日的银行存款、其他货币资金所有账户的对账单、调节表，同时核对对账单与调节表数额是否相符，核验调节表中的未达账项是否正确，如有异议，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

（4）若银行存款中出现负数，应仔细查看对账单及调节表，找出产生负数的原因，作出记录或进行适当调整。

（5）对银行存款、其他货币资金的所有账户进行函证。

2、交易性金融资产：

（1）核对交易性金融资产（有价证券）清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）会同被评估单位主管会计人员盘点有价证券，查明有价证券、数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

（3）在外保管的有价证券，应查阅保管的证明文件，必要时可向保管人函证。

（4）清查有价证券购入、出售或兑现的原始凭证是否完整，入账基础是否符合投资合同、协议，重大投资应附董事会的决议，并查核会计处理是否正确，审核与长期投资有关的损益科目是否正确，并与投资收益项目核对。

3、应收账款：

（1）核对应收账款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）会同被评估单位主管会计人员及销售人员对每笔款项收回的可能性进行分析判断。实际操作中要借助于历史资料和现在的调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿评估表明无法收回的，应收集相关的文件或证明资料，并作出记录或进行适当调整。

（3）根据应收账款清查评估明细表，选出金额较大或性质重要的账户进行函证，函证金额应占应收账款总额的60%收上。

（4）应收账款中产生负数的，要仔细询问形成原因，对不属于应收账款的，需要被评估单位提供情况说明等材料，同时对所有负数进行重分类调整。

4、预付账款

（1）核对预付账款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）会同被评估单位主管会计人员对每笔款项收回实物的可能性或存在的权利进行分析，同时根据相应的会计科目，查看凭证或收集相关的证明资料，并作出相应的记录或进行适当调整。

（3）根据预付账款清查评估明细表，选出金额较大或性质重要的账户进行函证，函证金额应占应收账款总额的60%收上。

（4）预付账款中产生负数的，要仔细询问形成原因，对不属于预付账款款的，需要被评估单位提供情况说明等材料，同时对所有负数进行重分类调整。

5、存货

（1）核对存货清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）获取并检查被评估单位评估基准日的存货盘点明细表、汇总表，评价委托人盘点的可信度，选择重点的内容进行抽查盘点或全面盘点。倒推计算评估基准日的存货数量。对其中残次、变质失效、积压过时及其他待核销报废的，需逐笔核实，与企业交换意见后，确定贬值率。

（3）检查有无代他人保存和来料加工的存货，有无未作账务处理而置于他处的存货。

（4）查明盘盈、盘亏原因，作出详细记录，调整实际库存数量。

（5）各类存货的基本评估方法：

① 当库存原材料周转速率较快，账面值与现行取得成本相差不大时，取账面值作评估值；否则，按现行取得成本计算评估值。

② 在库低值易耗品采用与库存材料相同的方法评估；

③ 在用低值易耗品采用成本法进行评估。

④ 产成品及库存商品一般采用市场法：a 对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；b 正常销售的还要扣减适当数额的税后净利润；c 勉强能销售出去的要扣减全部税后净利润。

⑤ 对于生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估可对其实际发生的原始成本进行调整后确定评估值；也可以按其相当于产成品的约当量（或完工率）计算评估值；自制半成品可按以上方法评估，有市场可比价格的也可按可接受不含税市价扣减销售费用计算。

（6）对失效、变质、残损、报废、无用的存货，需作贬值分析乃至进行技术鉴定，确定贬值额。

说明：抽查盘点时各项存货抽查数量要占其总量的40%以上，抽查账面值占其账面总值的60%以上，形成抽盘表。

7、递延资产及待摊费用

（1）核对递延资产及待摊费用清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）对递延资产及待摊费用的形成时间、原始发生额、费用的性质进行详细核查，同时获取相关的凭证记录或文件资料。

（3）检验被评估单位对递延资产及待摊费用的摊销情况，是否按期准确地摊销，进行验算并核实受益期，若有差异应询问原因，必要时可作相应的调整。

8、长期投资

（1）核对长期投资（有价证券）清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）会同被评估单位主管会计人员盘点有价证券，查明有价证券数量、票面价值和取得成本并与相关账户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或进行适当调整。

（3）在外保管的有价证券，应查阅保管的证明文件，必要时可向保管人函证。

（4）清查有价证券购入、出售或兑现的原始凭证是否完整，入账基础是否符合投资合同、协议，重大投资应附董事会的决议，并查核会计处理是否正确，审核与长期投资有关的损益科目是否正确，并与投资收益项目核对。

（5）可上市交易的债券和股票一般采用现行市价法进行评估，但以控股为目的持有的上市公司股票一般采用收益现值法进行评估；

非上市交易的债券和国库券，一年内到期的可根据本金加持有期利息确定评估值，超过一年到期的根据本利和的现值确定评估值，不能按期收回的在调查取证的基础上分析确定合理的评估值；

控股的其他长期投资，应对被投资单位进行整体评估，然后按投资比例折算长期投资的价值，非控股的其他长期投资采用收益法进行评估，未来收益难以确定时也可采用以上方法，如果长期投资发生时间不长可根据被投资单位经审核的净资产数折算。

9、房屋建筑物

（1）核对房屋建筑物清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）评估人员在基建主管人员及现场有关人员的陪同下现场实地查勘并拍照，对建筑物的名称、数量、建筑面积、结构形式、层高、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况等进行逐项详细记录，并向有关人员深入了解房屋建筑物的地基基础情况，根据完好打分法和（或）经济使用年限法确定成新率。

（3）检查有无租入租出的房屋建筑物，有无未作帐务处理的房屋建筑物；检查房屋建筑物的产权证明。

（4）查明盘盈、盘亏原因，作出详细记录并由委托人（产权持有人）有关人员签字，调整房屋建筑物实际数量。

（6）进行市场调查和询价并作出记录，收集有关资料，选定合适的参数，选择适宜的评估方法计算评估值。

（7）注意：对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%。

10、机器设备

（1）核对机器设备清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）现场检测设备，在技术人员及操作工人的陪同下了解设备的技术参数、使用、维护、修理情况，对重点设备需逐台进行技术鉴定并拍照。

（3）检查有无租入设备、租出设备，有无未作帐务处理的设备、已摊销完设备；抽查重要设备的产权凭证。

（4）查明盘盈、盘亏原因，作出详细记录并由委托人（产权持有人）有关人员签字，调整设备实际数量。

（5）进行市场询价并作出记录，收集有关资料，选定合适的参数，选择适宜的评估方法计算评估值。

（6）对融资租赁的机器设备应予以专项说明。

11、车辆

（1）核对车辆清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）在车辆管理人员及驾驶人员的陪同下对车辆进行实地勘察鉴定，了解车辆的技术参数、使用、维护、修理情况；实地查看车辆的里程数，并向驾驶人员核实里程表的读数；对车辆拍照。

（3）检查有无租入、租出车辆，有无未作帐务处理的车辆、已折旧完的车辆；索取车辆的行驶证、营运证、保险单等材料；核查有无已做帐务处理但尚未办理产权过户手续的情况，并要求企业作出书面说明。

（4）根据实地鉴定成新率、里程法成新率、年限法成新率孰低原则确定车辆的成新率。

（5）进行市场询价并作出记录，收集有关资料，选定合适的参数，选择适宜的评估方法计算评估值。

（7）注意：在计算成新率时应注意车辆是否存在功能性贬值。

12、在建工程

（1）核对在建工程清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）查阅在建工程的批准文件、工程图纸、预算资料、施工合同、形象进度、有关帐簿及原始记录，调查工程实际付款数、预付款数、未结算款数。

（3）在基建管理人员的配合下对在建工程进行实地查勘并拍照，详细记录在建工程的实际施工进度、工程质量、建筑面积、结构、设备到货和安装情况等。

（4）搜集工程所在地有关预算定额、费用标准、材料价格、贷款利率等数据资料。

（5）采用的具体评估方法：

① 对于建设周期较短，工程投资与工程形象进度大体相当，其帐面价值基本上能反映评估时点的重置成本的，可按在建工程的帐面值确认为评估值；

② 对于已完工或接近完工，尚未交付使用的在建工程，可按房屋建筑物的评估方法进行评估；

③ 对于已完工并交付使用，具备转资条件的在建工程应转入固定资产科目进行评估；

④ 对于正常的在建工程一般采用重置成本来估价，具体可采用：A 工程进度法 B 变动因素调整法 C 重编预算工程进度法。

⑤ 对于停建的在建工程应查明停建的原因，并考虑实体性、功能性、经济性贬值；

（6）注意：在评估时应注意本科目与预付、应付科目的对应关系并据实调整。

13、短期借款

（1）核对短期借款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）检查评估明细表所填事项是否与借款合同、协议的条款一致。

（3）审核已计借款利息是否正确。

（4）检查外币借款折算汇率是否为评估基准日汇率。

（5）对短期借款的所有账户进行函证。

14、应付账款

（1）核对应付账款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）审核相关的财务资料和购销合同以确定应付帐款存在的真实性和数据的完整性；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无须支付的，应收集相关的文件或证明资料，并作出记录或进行适当调整。

（3）根据应付账款清查评估明细表，选出金额较大或性质重要的账户进行函证，函证金额应占应付账款总额的60%以上。

（4）应付账款中产生负数的，要仔细询问形成原因，对不属于应付账款的，需要被评估单位提供情况说明等材料，同时对所有负数进行重分类调整。

15、预收账款

（1）核对预收账款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）审核相关的财务资料和购销合同以确定预收帐款存在的真实性和数据的完整性；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无须支付的，应收集相关的文件或证明资料，并作出记录或进行适当调整。

（3）根据预收账款清查评估明细表，选出金额较大或性质重要的账户进行函证，函证金额应占预收账款总额的60%收上。

（4）预收账款中产生负数的，要仔细询问形成原因，对不属于预收账款的，需要被评估单位提供情况说明等材料，同时对所有负数进行重分类调整。

16、其他应付款

（1）核对其他应付款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）审核相关的财务资料和原始凭证以确定其他应付款存在的真实性和数据的完整性；对于符合有关管理制度规定应予以核销或有确凿证据表明无须支付的，应收集相关的文件或证明资料，并作出记录或进行适当调整。

（3）根据其他应付款清查评估明细表，选出金额较大或性质重要的账户进行函证，函证金额应占其他应付款总额的60%以上。

（4）其他应付款中产生负数的，要仔细询问形成原因，对不属于其他应付款的，需要被评估单位提供情况说明等材料，同时对所有负数进行重分类调整。

17、应付工资

（1）核对应付工资清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）核实应付工资的计提、发放和使用是否符合有关规定，计算是否正确。

18、应付福利费

（1）核对应付福利费清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）检查年度内应付福利费的计提、发放和使用是否符合有关规定，计算是否正确。

19、应交税金

（1）核对应交税金清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）查看被评估单位征、免、减税的有关文件，了解税种、税率。

（3）检查被评估单位缴税凭证，确认已缴税款和未缴税款是否真实。

20、其他应交款

（1）核对其他应交款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）查阅有关缴费文件，审核费用的计算是否正确。

21、预提费用

（1）核对预提费用清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）详细了解各项预提费用的内容和性质，检查其计提的依据是否符合有关规定，计算是否正确。

（3）对于非实际负担的费用应评估为零。

22、长期借款

（1）核对长期借款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）核对评估明细表所填事项是否与借款合同、协议的条款一致。

（3）审核已计借款利息是否正确。

（4）一年内到期的长期借款是否已转到流动负债。

（5）检查外币借款折算汇率是否为评估基准日汇率。

（6）对长期借款的所有账户进行函证。

23、长期应付款

（1）核对长期应付款清查评估明细表与总账、明细账、报表余额是否相符。

（2）检查融资租赁应计利息的计提是否正确。

（3）一年内到期的长期应付款是否已转到流动负债。

（4）检查外币长期应付款折算汇率是否为评估基准日汇率。

（5）对长期应付款的重要账户进行函证。

七、三级复核制度

本公司所有评估报告均实行三级审查制,项目负责人复核和自查后，报部门经理或副主任评估师二级审核，然后报公司首席评估师安排技术委员会三级审核。

项目负责人的复核和自查（一级审核）包括：对评估风险是否有正确的评价，评估程序是否按计划要求进行，评估过程是否记录在工作底稿中，评估依据是否充分，评估表格勾稽关系是否正确，存货是否抽查核对，往来是否函证，评估说明与表格是否合规，是否就评估结果与委托单位交换意见，原始资料是否充分、盖章。

部门经理审查（二级审核）内容包括：评估计划是否经过核准并按要求执行，评估方法是否正确，重大事项是否进行过披露，表格与数字是否正确，各项内容是否完整，有无遗漏缺陷事项，对企业的期后事项或或有负债等重大事项是否加以披露。整体报告的内容、格式是否符合国家的有关规定。

技术委员会的审查（三级审核）内容包括：复审评估计划是否已经过核准，重大问题请示报告是否完备并逐级审批，重大问题处理结果是否恰当，分析、判断评估结果是否恰当，是否有工作小结。

参加审核的人员和程序的详细规定见《公司报告三级审核制度》。

报告未经三级审查前，有关人员不许在评估报告上签字、盖章，办公室在审核评估报告三级审查单完备后方可在评估报告上盖章；报告三级审查单不完备不允许盖章。

八、业务档案

（1）业务档案按约定项目的性质分类。各项目负责人必须按本公司《工作底稿整顿装订的规定》整理工作底稿，并妥善保存全部工作底稿。

（2）报告书送交客户后，即交本公司档案员归档，其他档案在每季度末归挡。尚未入库的档案应由部门经理保存在办公室内，其他评估人员不得以任何理由擅自保存档案。

（3）行政部应及时将档案编号归档，在季度末与年度终了时，将约定项目以外的各种文件、资料分类立卷。

（4）行政部要保证档案的完整性、机密性，公司内员工借用报告书或档案时，必须由档案员办理登记手续，用毕应及时归还。

（5）客户要求借阅档案中相当于该企业会计资料的部分，由公司经理同意后可酌情借给，但不得借离本公司，委托单位以外的第三者要求借阅档案，应当持有受查单位同意的书面证明，并不得把档案带出本公司；法定机关依法需调阅档案时，应出具有关证明，并约定调阅和归还期限。

（6）若与国内外的其他事务所、评估公司业务合作，应将合作者公司保存的工作底稿复印归档。

（7）工作底稿保存年限参照中国注册会计师协会及北京市注册会计师协会的有关规定。

九、其它

1、凡承办评估等业务项目，每个项目的执业(承办)人员不能少于两人。严禁单人执业。

2、承办评估人员应按照有关业务工作规范规定的程序指引，并随执业进展情况，对适用的已完成程序及时登记底稿的索引号和签名。

3、末经完成底稿和未妥善整理业务档案的，不得报送。

4、承办人员应按评估程序完成每个评估单元后，应将工作底稿交项目负责人复核；项目负责人经复核无误认为符合程序规定，便在评估程序各该区域的最后程序行之下签名确认。

5、凡本公司出具的评估报告，必须使用“复核及批准流程表”，各级人员按规定职责及《执业质量管理办法》的规定复核和签名。

6、各业务报告书的拟稿人必须填制“业务报告发文控制表”，经部门经理审核后，到评估部申请报告书编号，并按规定流程完成报告书。各程序经办人应在该表的有关项下签名。

7、凡属未定稿的报告书，均不得签署公司印章及评估师印章；未定稿的报告书发出后，其打印稿应由项目负责人妥善收存。

8、凡签发定稿后的业务报告书和委托单位返回的未定稿，若需作修改，应经原核稿人和签发人加签，若需作文字表达、数字变动等重大事项的修改，还需经首席评估师同意后方可修改。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

为有效地控制公司在进行评估执业过程中出现的风险，特制定本制度。

1、风险控制原则

（1）评估师在执业中应严格遵守国家有关的法律法规。

（2）评估师在执业中应严格遵守独立、客观、公正的原则。

（3）与利害人有关的评估人员在评估工作中应及时、主动回避。

（4）资产评估师在执业中应当实事求是，不得因个人好恶影响资产评估分析、估算和判断。

（5）资产评估师应熟悉和遵守国家有关法律法规与行业管理制度，正确理解和执行资产评估规范，合理运用有关的技术标准和专业判断。

（6）资产评估师应如实向评估委托人声明其公司具有的执业能力，不得承办其不能胜任的评估业务和相关业务。

（7）资产评估师在执行业务时，应根据不同的评估对象和评估目的，采用恰当的评估方法和规定的评估程序。履行资产评估委托合同中规定的各项义务和责任。

（8）资产评估师应对业务助理人员的工作进行指导与审核，并承担助理人员工作的最终责任。

（9）资产评估师应遵循资产评估的工作程序，收集评估公司必需的资料数据，方能出具资产评估报告。

（10）资产评估师不得随意抬高或压低评估价值，不得按照他人旨意将预先指定或约定的资产价值作为评估结果，不得出具虚假与误导性资产评估报告。

（11）资产评估师应将执业过程中公司受到的各种环境及条件限制在资产评估报告中予以披露。

（12）资产评估师在执业中，不得迁就客户，满足其不合理要求；不得为了客户利益损害国家利益、公共利益和其他组织、公民的合法权益。

2、接受委托及现场调查

（1）本公司承接资产评估业务，在与委托单位商定委托业务项目的意向后，即应签订“资产评估委托合同”。

接受委托时应向委托人索取营业执照及产权证书，如发现产权不实等情况，则不能接受委托。

（2）在进行现场勘察过程中，流动资产评估必须进行账账核对，其中：现金必须清点，银行存款必须进行核对银行对账单、编制调节表；应收账款应进行函证处理，无可靠依据不得做坏账处理；库存材料应进行现场清查并说明清查情况，清查数量不得少于规定标准。

（3）固定资产评估必须进行账实核对，填写现场调查表。

（4）无形资产评估必须对企业进行全面调查，填写调查表。

3、保密原则

（1）资产评估师应当向客户阐明资产评估报告的使用范围。

（2）资产评估师应对执业中公司知悉的客户的商业秘密、有关资料及其评估结果保密。除下列情况外，不得将客户的资料提供或泄露给第三者。

（3）资产评估师不得向客户或通过客户获取服务费之外的不正当利益。

（4）资产评估师不得对其执业能力进行夸张、虚假以及容易引起误解的宣传。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

《评估业务风险分类及评估报告三级复核制度》

第一章 总 则

第一条 为规范中都国脉（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”)的业务承接和实施，防范执业风险，根据评估相关法律法规及本公司业务特征，制定本办法。

第二条 按照预防为主、过程控制、质量至上的业务质量控制理念，本公司对业务实行分类管理和分级质量复核。

第三条 各部门在承接和实施各类业务中应遵守本制度。

第二章 评估业务风险分类原则及基本分类

第四条 根据业务性质、业务风险的高低，以及是否涉及国有资产、公众利 益等，本公司将可承接的业务划分为A 类业务（高风险业务）、B 类业务（中风险业务）、C类业务（低风险业务），对各类业务分别实施不同的质量控制政策和控制程序。

第五条 符合下列条件之一的资产评估业务（含估值业务）划分为 A 类业务：

1、评估对象涉及证券类的评估业务。如：上市公司的股权收购、转让项目；上市公司及其子公司增资扩股；上市公司重大资产重组项目；上市公司以财务报告为目的评估项目（如商誉减值测试、长期股权投资减值测试、其他资产或资产组减值测试、公允价值计量等项目）等。

2、国务院国有资产监督管理机构、中央企业、财政部、教育部、中宣部等 国家部委、地方国有资产监督管理机构核准、备案的评估业务。

3、发行债券（含公司债、企业债、中期票据等）。如以财务报告为目的的评估项目（资产入账、金融工具公允价值计量、 房地产公允价值计量等项目）。

4、资产证券化相关评估业务、拟 IPO 的股份制改制项目。

5、监管部门、媒体重点关注的评估业务。

6、其他经公司认定的 A 级风险客户或业务。

第六条 符合下列条件之一的资产评估业务（含估值业务）划分为 B 类业务：

1、新三板的股份制改制项目（即：在全国中小企业股份转让项目，或在地 方股权交易所挂牌）。

2、金融保险业（包括银行、证券公司、保险公司、期货公司、基金公司、 基金管理公司及其他非银行金融机构）评估项目。

3、评估对象为境外的评估业务。

4、包括但不限于森林资源资产、珠宝首饰、生物资产、实物期权、矿业权、 海域使用权等特殊领域评估业务。

5、无形资产评估业务，包含：土地使用权、专利、专有技术、著作权等知 识产权资产评估业务。

6、重大涉诉、资产抵押、涉军或涉密评估业务。

7、税基评估业务。

8、一般企业的企业价值评估项目。

9、国有企业非备案的评估业务。

10、其他经公司认定的 B 级风险客户或业务。

第七条 符合下列条件之一的资产评估业务（含估值业务）划分为 C 类业务：

1、除 A、B 类项目以外的单项资产评估业务；

2、除 A、B 类项目以外的供委托方内部决策使用无交易行为发生的评估业务；

3、上市公司以外的各类咨询、估值业务。

4、其他经公司认定的 C 级风险客户或业务。

第八条 业务承接时质控

业务接洽时承接人首先填列《评估业务基本事项调查表 》，根据前期调查掌握评估业务的基本事项（委托方、被评估单位的情况、评估目的、评估对象、报告类型等）对项目风险作出综合评价，综合评价结果在《风险评价表》中反映。项目承接人将《评估业务基本事项调查表 》、《评估项目风险评价表 》，A 类业务由首席评估师会同董事长对项目风险等级进行审核，确定该项目是否承接，只有经批准承接的项目，方可与客户签订资产评估委托合同。B 类业务、C 类业务由首席评估师会同评估部负责人对项目风险等级进行审核，确定该项目是否承接，只有经批准承接的项目，方可与客户签订资产评估委托合同。

第三章 评估报告三级复核

评估报告三级复核制度是指：凡是本公司出具的报告（含咨询报告），在出具正式报告之前，对评估工作成果进行的一次全面彻底的检查。

第九条、参加审核的人员和程序

报告三级审核采取首席评估师负责制。二审人员、三审人员由首席评估师确定后，报公司备案。三审人员（专家审核委员会）一般设置二到三人。

第十条 针对A 类项目：实施三级复核，进行重点监控和管理。项目负责人为第一级复核人；部门经理或资深评估师为第二级复核人。公司专家审核委员会成员为第三级复核人，专家审核委员会审核通过后公司首席评估师进行复核。

第十一条 针对B 类项目：实施三级复核，进行独立监控和管理。项目负责人为第一级复核人；部门经理或资深评估师为第二级复核人；首席评估师指定实施交叉复核的专家审核委员会为第三级复核人。

第十二条 针对C 类项目：实施三级复核，进行一般监控和管理，项目负责人为第一级复核人、资深评估师为第二级复核人、首席评估师指定专家审核委员会为第三级复核人，公司不定期抽查。

第十三条 对存在重大争议的审核事项，应当提交风险管理委员会商议解决。

第四章 评估报告三级复核内容

第十四条 一级审核的审核内容

1、资产评估报告书

（1）报告书摘要

① 报告书摘要内容是否与报告书正文内容一致，有无不相符或者自相矛盾支出；

② 评估结果汇总表与评估明细表汇总表是否一致。

（2）报告书正文

① 是否全部包含了《资产评估执业准则—资产评估报告》要求的内容；

② 委托人与产权持有者和委托人以外的报告使用者：内容是否正确，各方的关系或发生评估的原因是否明确；

③ 评估目的的表述与经济行为是否一致；

④ 评估范围和对象与委托评估范围、报表、经济行为是否一致；

⑤ 评估基准日的选择是否恰当，是否已经与委托人进行过沟通，报告中所采用的数据标准是否为评估基准日价格有效标准；

⑥ 评估依据是否为本项目之依据，有关依据是否有工作底稿；

⑦ 是否对纳入评估范围的所有资产的评估方法进行了说明，该说明是否与评估说明中相应部分一致；

⑧ 评估过程中的日期表述必须真实；

⑨ 评估假设是否合理性、完整性、适用性

⑩ 评估结论：与评估明细表是否一致；二种以上评估方法的，对评估结果的最终选定是否有分析过程；

⑪ 特别事项说明

特别事项说明应包含但不仅限于以下内容：

A 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

B未决事项、法律纠纷等不确定因素；

C重要的利用专家工作及相关报告情况；

D 评估基准日期后重大事项是否充分揭示。

⑫ 评估报告使用限制说明：是否完整，程序受限造成的使用限制披露是否充分；

⑬ 报告提出日期。

（3）备查文件

① 有关经济行为文件；

② 审计后的会计报表（含长期投资企业）

③ 委托人与产权持有人营业执照复印件（含长期投资企业）

④ 产权证明文件复印件：是否齐备，是否按照明细表顺序装订，产权证所有人是否为产权持有人；

⑤ 委托人与产权持有人承诺函；

⑥ 评估人员承诺函；

⑦ 评估机构资格证书复印件；

⑧ 评估机构营业执照复印件；

⑨ 参加本项目的人员名单；

⑩ 资产评估业务委托合同；

⑪ 其他有关文件。

2、资产评估说明

（1）说明一 《关于评估报告使用范围的说明》

（2）说明二 《关于进行资产评估有关事项的说明》

是否由委托人与产权持有人共同撰写，是否签字盖章，内容是否准确

（3）说明三 》

① 是否分为六部分，内容是否完善；

② 资产清查核实的内容；

③ 实物资产的分布情况及特点；

④ 影响资产清查的事项；

⑤ 资产清查核实的过程与方法；

⑥ 资产清查结论：是否反映资产清查结果与账面记录存在的差异，是否存在产权不清晰的资产并逐一列示；

⑦ 清查调整事项说明：调整是否符合有关会计政策等规定，调整是否与产权持有人取得一致意见。

（4）说明四 《评估依据说明》

同报告书正文——评估依据

（5）说明五 《评估技术说明》

① 是否按照评估项目涉及的会计科目分类逐一撰写；

② 评估方法的选取是否合适；

③ 评估价值确定的依据（工作底稿备查）是否充分，计算过程是否正确；

④ 涉及的计算公式是否正确；

⑤ 案例选取是否合适，计算过程是否正确，参数取值是否有来源或依据（工作底稿备查），内容与明细表是否一致；

⑥ 涉及的基准日汇率、利率是否正确；

⑦ 在评估过程中有无使用特殊方法，该方法是否科学、合理；

⑧ 增减值异常的会计科目是否有合理的解释。

（6）说明六 《整体验证说明》

① 整体资产评估是否做了整体验证；

② 收益法计算公式是否正确；

③ 收入、成本费用等预测是否合理；

④ 折现率的选取是否合理；

⑤ 收益期限的选取是否合理；

⑥ 结论是否有合理的解释。

（7）说明七 《评估结论分析》

① 是否与91号文一致；

② 评估结论：与评估结果汇总表、评估明细表汇总表上的数据是否一致；

③ 评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因：是否为本科目增减值之真正原因；

④ 评估结论成立的条件；

⑤ 评估结论的瑕疵事项；

⑥ 评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；

⑦ 评估结论的效力、有效期与使用范围。

3、资产评估明细表

按独立核算单位编写评估明细表目录，并分别装订（个别单位表格较少时可合并装订，但需用彩色纸张分开），每个单位必须要有封面。

（1）评估结果的一致性审核：评估明细表之间的钩稽关系是否正确，链接是否正确；

（2）汇总表是否基于分类汇总表得出；

（3）分类汇总表：账面值是否与审计后的报表数一致，特别关注账面调整值、增值额、增值率三栏，有重大变化的应予以特别关注；

（4）流动资产明细表：特别关注应收账款、存货、待摊费用等明细表，对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查；

（5）长期投资明细表：对涉及成本法整体评估的长期投资，是否有相应的评估明细表（该附表的检查方法同本主表），对有关长期投资的特殊处理理由是否充分；

（6）房屋建筑物类明细表：房屋建筑物的评估单价是否合理，建筑面积、结构是否与房产证核对或核实，对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查；

（7）设备类明细表：评估标准是否统一，对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查；

（8）在建工程明细表：对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查；

（9）土地使用权明细表：土地使用权的评估单价是否合理、土地面积是否与土地证一致；

若由专业土地机构评估，是否附有土地评估报告，该土地评估报告是否备案并取得处置意见；

（10）其他资产明细表（请分类说明）：特别关注其他无形资产、长期待摊费用等明细表；对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查；

（11）负债明细表：特别关注预提费用等明细表；对增减值异常的各项资产评估值进行检查，对价值量较大的资产的评估值进行检查。

第十五条 二级审核的审核内容

1、评估的经济行为是否成立；

2、评估范围及评估对象与评估经济行为是否一致；

3、产权证明文件是否齐备；

4、资产清查核实情况说明是否准确；

5、评估过程涉及的程序应履行的是否已经履行；

6、评估结果的准确性、科学性、公正性审核；

7、特别事项说明是否充分、准确；

8、评估基准日后是否存在影响评估结论的期后事项；

9、是否存在影响经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项；

10、关注存在的抵押、质押、担保及其他或有负债、或有资产与列入评估范围的资产和负债的关系；

11、对评估报告、评估说明、评估明细表数值的一致性进行审核；对评估明细表的钩稽关系进行审核；对评估报告、评估说明的语言、文字及其逻辑关系进行审核、对评估报告、评估说明的段落排序进行审核；

12、其他方面的审核。

第十六条 三级审核的内容

1、评估报告的基本内容和格式是否符合91号文的要求；

2、评估范围及评估对象与评估经济行为是否一致；

3、产权证明文件是否齐备；

4、资产清查核实的处理是否准确；

5、各类资产评估方法的选用是否合适；

6、各类资产评估方法的运用是否正确；

7、评估依据是否充分；

8、一些特殊资产，如矿业权、国有划拨土地使用权的处理是否正确；

9、评估结果的科学性、公正性审核；

10、其他方面的审核。

三级审核完后，针对 A 类项目首席评估师进行重点把关复核，检查上述三级复核发现的错误是否得到了修改. B、C 类项目不执行上述复核程序。

上述程序完成后，由首席评估师或总经理对报告三审情况进行核实，符合公司标准后，签发报搞签发单。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

第一章 总则

一、为了规范本公司资产评估师的职业后续教育,提高资产评估师专业知识水平与执业能力，根据《中国资产评估师职业后续教育规范》，制定本内部制度。

二、本制度所指职业后继教育，是指资产评估师对职业道德、执业准则、专业知识、专业技能、相关法规及规章的继续学习与研究。

三、本公司中国资产评估师的职业后续教育，除有特定要求外．应遵守本制度。非执业中国资产评估师以及其他助理评估人员应参照本制度执行。

第二章 一般原则

一、中国资产评估师必须按规定接受职业后续教育。

二、中国资产评估师的职业后续教育，应采用适当的教育方式与教育内容。

三、积极参加协会组织与实施的资产评估师职业后续教育。按照协会的要求，制定并履行我所的职业后续教育计划。

四、公司应当定期检查与考核资产评估师的后续教育情况。

第三章 内容与形式

一、根据行业发展的需要，确定职业后续教育的内容，主要包括；

(一)国家相关法律法规；

(二)职业道德规范和违规处理的法规及其案例；

(三)资产评估准则及其它的执业操作规范；

(四)资产评估理论；

(五)执业所需的相关知识与技能。

职业后续教育的具体内容，应当根据对接受教育者的不同要求确定。

二、职业后续教育一般采用以下形式：

(一)参加协会举办或认可的各种职业后续教育培训班；

(二)参加协会认可的有关大专院校的课程进修：

(三)参加协会组织或认可的理论研讨会。

三、职业后续教育也可采用以下形式：

(一)参加协会认可的在国内外评估机构的培训；

(二)公开出版专业著作、发表专业论文，或获得专业研究成果；

(三)参与评估培训班的授课；

(四)参加协会认可的函授、电化教学等形式的培训；

(五)协会认可的其它形式。

第四章 组织与实施

按照有关规定合理制定本机构的职业后续教育计划，督促资产评估师完成规定的职业后续教育。并每月至少组织评估人员进行一天以上的后续教育，在评估管理机构发布重要文件、评估行业发生重大事件时，及时组织评估人员进行学习讨论。

第五章 检查与考核

一、按原有关规定，检查并如实续报资产评估师执业后续教育情况。

二、职业后续教育的学时要求与考核规定，由协会制订。列示如下：

(一)资产评估师的后续教育培训每3年为l单元，本单元超过200培训学时的部分不得转入下单元。

(二)在省级以上(各省级)报刊上发表有关资产评估的专业论文，每千字可折算3培训学时。在省级以下报刊上发表的专业论文，不折算培训学时。

(三)承担省级以上(含省级)的与资产评估有关的课题，其课题研究报告每干字可折算3培训学时。

(四)公开出版有关资产评估的专著，每千字可折算3培训学时。

(五)参加协会组织的资产评估培训班的授课，每1授课说时可折算为4培训学时。

本公司鼓励评估人员进行评估理论、方法、实务的研究和发表论文，提供力所能及的帮助。

三、资产评估师未能提供职业后续教育有效记录或未达到职业后续教育要求的，在年检时不予通过。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

第一章总则

第一条 中都国脉（北京）资产评估有限公司 (以下简称“本公司”)为做好评估业务报备管理工作,根据《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》和《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》及本公司实际情况,特制定本制度。

第二条 本办法所称的资产评估业务报备（以下简称业务报备），是指资产评估机构依据《中华人民共和国资产评估法》等有关规定，将出具的全部资产评估报告向中评协进行备案，资产评估机构出具的价值类咨询报告自愿进行备案。经统一编码的资产评估报告具有行业认可的身份证明。

第三条 本办法所称资产评估报告是指在2022年1月1日起出具的全部资产评估报告(包含咨询类报告)，价值意见书及复核类报告不进行报备。进行报备的正式报告需为最终版报告，即依照公司流程完成通过所有复核工作后形成的最终报告。

第二章 业务报备管理

第四条 项目负责人应当在向委托人提交正式报告前，通过资产评估业务报备管理系统，录入有关业务基本信息并上传资产评估委托合同扫描件和资产评估报告电子版（不含附件，下同）

第五条 项目负责人完成业务报备后，业务报备管理系统会自动生成报告备案回执。项目负责人应当打印带有二维码的报告备案回执并装订在出具报告的扉页位置。

第六条 项目负责人完成业务报备后，报告内容或合同基内容发生变化的，应于10个工作日内重新上传资产评估报告电子版或资产评估委托合同扫描件，涉及所填业务基本信息变化的，应当进行修改操作并注明修改原因。

第七条 项目负责人完成线上业务报备管理系统的报备后，报告作废的，应该进行作废操作并注明作废原因。

第八条 业务基本信息涉及国家秘密的，项目负责人注明该业务涉密并录入报告文号后，可直接获取报告备案回执，无需上传资产评估委托合同扫描件和资产评估报告电子版。

业务基本信息涉及商业秘密或因其他保密要求暂不能填报所有信息的，资产评估机构注明该业务处于保密期并录入报告文号后，填报与商业秘密无关的信息，上传保密协议后获取报告备案回执。待业务解密后，补充上传资产评估委托合同扫描件和资产评估报告电子版并完整填报业务基本信息。

第九条 业务报备的具体要求：

（一） 项目负责人应按照《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》，及时、规范进行业务报备。

（二） 项目负责人应保证业务报备信息准确、完整，与业务档案保持一致。

（三）项目负责人对填报的相关信息的真实性、准确性、完整性负责并对填报的信息具有保密义务，对未经批准擅自对外提供评估报告填报信息的行为，将追究相关人员责任。

第三章 监督检查

第十条 公司质控部将定期对业务报备管理系统信息填报情况进行抽查，对未按本办法要求填报的相关人员，要求其予以改正。

第十一条 公司由评估底稿管理人员负责业务报备管理工作。

第四章附则

第十二条本办法2022年1月1日起施行。

中都国脉（北京）资产评估管理有限公司

二〇二一年十二月二十五日

定》

第一章 总则

一、为了规范本公司资产评估师的职业道德行为、维护资产评估行业形象，保证资产评估质量，根据本行业特点，制定本规范。

二、本规范所称职业道德，是指资产评估师从事资产评估工作应当遵守的故业品德、技业纪律、专业任胜能力等职业行为规范。

三、资产评估师、其他各类资产评估从业人员除国家法律、法规有特殊规定外，应遵守本规范。

第二章 一般原则

四、资产评估师在执业中，应严格遵守国家有关的法律法规。

五、资产评估师在执业中，应恪守独立、客观、公正的原则。

六、资产评估师与客户存在以下利害关系，应予以回避：

(一) 曾在委托单位任职，离职后未满两年的；

(二) 持有客户的股票、债券或与客户存其它经济利益关系的；

(三) 与客户的负责人或委托事项的当事人有利害关系的；

(四) 其它可能直接或间接影响执业的利害关系。

七、资产评估师在执业中，应当实事求是，不得因个人好恶影响资产价值的分析、估算和判断。

第三章 执业能力与执业规则

八、资产评估师应具备资产评估及相关专业的知识和实践经验，并铵规定接受后续教育、充实和更新知识，提高执业能力。

九、资产评估师应熟悉和遵守国家有关法律法规与行业管理制度，正确理解和执行资产评估规，合理运用有关的技术标准和专业判断。

十、资产评估师应如实向委托人申明其所具有的执业能力，不得承办其不能胜任的评估业务和相关业务。

十一、资产评估师在执行业务时，应根据不同的评估对象和评估目的，采用恰当的评估方法和规定的评估程序。履行资产评估委托合同中规定的各项义务和责任。

十二、资产评估师应对业务助理人员的工作进行指导与审核，并承担助理人员工作的最终责任。

十三、资产评估师应遵循资产评估的工作程序，收集评估所必需的资料数据，方能出具资产评估报告。

十四、资产评估师不得随意抬高或压低评估价值，不得按照他人的意愿将预先指定或约定的资产价值作为评估结果，不得出具虚假与误导性资产评估报告。

十五、资产评估师应将执业过程中所受到的各种环境及条件限制在资产评估报告中予以披露。

十六、资产评估师不得允许他人以本人名义在资产评估报告上签字、盖章。

第四章 与客户关系

十七、资产评估师应在倍守职业道德的前提下，竭诚为客户服务。

十八、资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核。

十九、资产评估师应当向客户阐明资产评估报告的使用范围。

二十、资产评估师应对执业中所知悉的客户的商业秘密、有关资料及其评估结果保密。除下列情况外，不得将客户的资料提供或泄露给第三者。

(一)客户书面允许；

(二)依据有关法律、法规，通过一定程序要求检查公布的；

(三)中国注册会计师协会或北京注册会计师协会通过一定工作程序进行检查的。

二十一、注册资严评估师在执业中，不得迁就客户，满足其不合理要求；不得为了客户利益损害国家利益、公共利益和其他组织、公民的合法权益。

第五章 行业责任

二十二、资产评估师应当维护职业形象、维护公司形象，在本行业中团结协作，维护行业信誉。

二十三、资产评估师不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。

二十四、资产评估师不得以下列不正当手段获得评估业务：

(一)诋毁、贬低同行的声誉；

(二)利用回报、提成等手段；

(三)借助行政机关的权力，垄断行业、地区、系统的评估业务；

(四)胁迫、欺诈、利诱等方式；

(五)其他不正当手段。

二十五、资产评估师不得向客户或通过客户获取评估费之外的不正当利益。

二十六、资产评估师不得对其执业能力进行夸张、虚假以及容易引起误解的宣传。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

第一章 总则

第一条 中都国脉（北京）资产评估有限公司 (以下简称“本公司”)为做好档案管理工作,根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国档案法》和《资产评估执业准则——资产评估档案》及本公司实际情况,特制定本制度。

第二条 办公室为本公司档案管理的归口部门,全面负责公司的档案管理工作。

第二章 一般原则

第三条 凡本公司各部门在工作中形成的,具有查考利用价值的文件材料,必须及时向公司办公室移交,任何部门和个人不得据为已有。

第四条 各部门的档案统一由公司进行管理。各部门可留存业务档案复印件。

第五条 凡反映本公司工作活动,具有查考利用价值的文件材料均应归档。

第六条 归档的内容具体包括以下方面:

一、开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。

二、本公司颁发的(包括转发及与其他单位联合颁发的)各种正式文件的签发稿、印本、重要文件和修改稿。

三、公司的请示与上级机关的批复文件,各部门的请示与本公司的批复文件。

四、公司及部门的工作计划、总结、报告。

五、公司领导公务活动形成的重要文件、电报、电话记录,以及从外单位带回的与本公司有关的文件材料。

六、公司领导或各部门负责同志代表公司撰写的文章,以及在外单位的重要讲话稿本。

七、反映本公司经营活动和科学技术管理的专业文件材料。

八、本公司及各部门汇总的统计报表和统计分析资料。

九、公司各部门制定的工作条例、章程、制度等文件材料。

十、本公司历史沿革(包括公司简介)、大事记、年鉴，反映公司重要活动、事件的剪报、声像材料、荣誉奖励证书、有纪念意义和凭证性的实物及展览照片、录音、录像等文件材料。

十一、本公司外事活动中形成的请示、报告、计划、考察总结、重要简报、会议纪要、会议记录、声像材料、有参考价值的材料、互赠礼品清单、工作来往文件等。

十二、以公司名义进行的各项业务活动中产生的文件、资料,具体包括:项目建议书、可行性报告、立项批复、批准项目文件、协议、合同、营业执照(复印件)、章程以及有关业务的各种意向书、纪要、请示、报告、批复等。

十三、公司固定资产登记、财产、物资、档案等移交凭证。

十四、公司购置设备的凭证、图纸、文件等。

第三章 归档办法与要求

第七条 本公司各部门应及时将属于归档内容的文件材料整理、立卷移交办公室资料室。各部门应按文书作业流程要求办理、落实归档程序，并应填写会签单，以保证文书流程确经贯彻各部门通气交流。

第八条 项目档案的归档应遵循以下办法:

一、公司对外签订的项目合同(委托协议)应及时向办公室办理登记存档。各部门可保留复印件。

二、项目自立项至完成期间,项目档案由各部门项目经理负责收集、整理并保存。

三、项目完成后,应将项目完成过程中涉及的有关原始材料及项目完成后形成的情况报告、结果报告等,全部移交办公室。

四、项目完成后,全部资料交办公室前,应附资料清单,并经项目经理及部门经理签字。

第九条 各部门必须严格遵守归档制度,不得无故延期移交或不交应归档的文件。

第十条 归档案卷要遵循文件材料的形成规律和特点,保持文件之间的有机联系。

第十一条 员工调离公司前,应将属公司的资料全部清退后,方可办理调离手续。

第四章 档案保管的期限与鉴定、销毁

第十二条 档案的保管期限分为长期、短期、永久三种,资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。具体区分原则参照《资产评估法》和《资产评估执业准则——资产评估档案》及其他相关规定。

第十三条 任何部门或个人均无权随意销毁公司的档案材料。

第十四条 保管期限到期且不具备继续归档和存查价值的档案，档案管理员经过鉴别清点后报档案归口部门领导同意批准后方可销毁。不经档案归口部门领导同意，不得擅自销毁各类档案文件。

第十五条 销毁档案应当到指定场所由二人以上监销，保证不丢失、不漏销。。

第五章 档案的使用管理

第十六条 本公司各部门因工作需要需借阅本部门项目档案时,须持经本部门经理批准的档案借阅单方可到资料室借阅档案,原则上不允许将档案带出资料室。

第十七条 本公司各部门借阅非本部门的业务档案须经所属部门同意或总经理批准。

第十八条 外单位人员一律不得借阅本公司档案。

第十九条 借阅档案必须严格履行登记手续,归还的档案要进行检查和清点,确认无误后方可借阅。

第二十条 档案借阅者不得对档案进行涂改、拆散、转借。

第二十一条 借阅人对档案要妥善保管,不得遗失,如有遗失,应立即报告,并由遗失档案的部门领导写出检查并提出对当事人的处理意见,报公司总经理研究处理。

第二十二条 凡借阅的档案、文件一律不得私自复印。

第二十三条 借阅的档案应及时归还并登记消借，借用时间不得超过7天。

第六章 资产评估工作底稿和项目档案管理办法

第二十四条 资产评估工作底稿是从本公司接受评估业务委托开始至完成全部评估工作为止的全过程中，评估人员所取得或编制的反映资产评估项目全貌和评估结论形成过程及依据的各种文件资料。

第二十五条 工作底稿分类

工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。

管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中，为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。

操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。

第二十六条 管理类工作底稿通常包括以下内容:

1、资产评估业务基本事项的记录；

2、资产评估委托合同；

3、资产评估计划；

4、资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；

5、资产评估报告的审核意见。

第二十七条 操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：

1、现场调查记录与相关资料，通常包括：（1）委托人或者其他相关当事人提供的资料，如：资产评 估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；（2）现场勘查记录、函证记录等；（3）其他相关资料。

2、收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。

3、评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。

第二十八条 工作底稿归档时间

在资产评估报告日后 90 日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并交由档案管理人员妥善管理。重大或者特殊项目的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后 30 日。

第九章 附 则

第二十九条 本制度由档案管理部门负责解释。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一九年十二月三十一日

一、总则

第一条为规范和加强公司保密工作，防止失密、泄密事件发生，根据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国证券法》以及《资产评估执业道德准则》等相关法律法规规定，结合公司实际，制定本制度。

第二条 评估专业人员应当遵守保密原则，对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密，不得在保密期限内向委托人以外的第三方提供保密信息，除非得到委托人的同意或者属于法律、行政法规允许的范围。

第三条 保密工作是公司的重要组成部分，是公司各项工作正常开展的重要保障，分公司及公司各部门须给予高度重视。

二、保密工作原则及事项

第四条 公司保密工作实行“统一领导， 各负其责"的原则。公司保密工作由公司总经理领导，具体保密工作则由分公司、各部门和和相关人员具体负责。

第五条 公司保密事项主要包括:

1、印章、文件档案、公司主要领导的电话号码和住址；

2、人事档案、未公布的重要人事变动；

3、公司人员撰写的，如公开可能损害公司利益的各类报告；

4、如若公开可能损害公司利益的财务数据、财务统计、财务报表和财务凭证；

5、如若公开可能损害公司利益的投资活动的重要信息和重要材料；

6、如若公开可能损害公司利益和客户利益的证券评估业务的重要信息和重要材料。具体包括但不限于以下内容：

（1）客户信息：评估人员应当严格保护客户的个人隐私和交易信息，不得将客户信息泄露给任何第三方。

（2）客户商业秘密：评估人员应当保守公司的商业秘密，包括未公开的业务计划、市场策略、财务状况等信息，不得泄露给竞争对手或其他未经授权的人员。

（3）安全保管机密文件：评估人员应当妥善保管公司和客户的机密文件和资料，不得将其外借或转移给其他人员。

（4）其他信息和文件资料

7、其他应该保密的事项。

第七条 评估人员应当加强信息安全意识，采取必要的技术和物理措施，防范信息泄露风险。

第八条 应当警惕无意泄密的可能性，特别是向主要近亲属和其他近亲属以及关系密切的商业伙伴无意泄密的可能性。主要近亲属：配偶、父母、子女其他近亲属：兄弟姐妹祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

三、从事证券业务禁止行为

第九条 资产评估机构及其工作人员从事证券服务业务，涉及保密事项的，应当与委托人签署保密协议，应当与委托人签署保密协议，依法为投资的信息保密。

第十条 从事证券业务禁止行为如下：

1、评估人员不得非法买卖、提供或者公开投资者的信息；

2、评估专业人员未经客户授权或法律法规允许，向评估公司以外的第三方披露其所获知的涉密信息；

3、评估专业人员在发行证券的信息依法公开前，不得公开或者泄露该信息；

4、对所知悉的重大资产重组信息在依法披露前负有保密义务，禁止利用该信息进行内蒙交易

5、评估专业人员不得利用所获知的涉密信息为自己或第三方谋取利益；

6、评估专业人员在法律限定的期限内不得买卖服务证券客户股票或者泄露该信息，或者建议他人买卖该证券；

7、评估专业人员不得利用因职务便利获取的内幕信息以外的其他未公开的信息，违反规定，从事与该信息相关的证券交易活动，或者明示、暗示他人从事相关交易活动；

8、其他法律法规禁止行为。

第十一条 评估人员发现任何违规行为或信息泄露行为，应当及时向公司管理层报告，配合公司进行调查处理。

四、保密措施

第十二条 在评估过程中获取和接触的委托人和被评估单位资料保密，我公司拟采取以下保密措施：

1、对于需要保密的委托人和被评估单位资料，由委托人和被评估单位在委托业务时进行明确，并在评估委托合同中约定，或由委托人、资料拥有人及我公司签订专门的保密协议，以便对保密范围、保密对象、保密等级、保密资料等的使用等做出约定；

2、公司对本次项目中了解到的委托人、被评估单位及相关资产的一切信息负有保密义务，除国家法律规定外，未经委托人、被评估单位及资料拥有人的同意，不得向非项目人员透露任何关于项目的消息和数据,项目资料要注意收存，没用的资料及时粉碎,不准在桌面上和地上乱扔乱摆放，不得将需要保密的资料及相关机密对外泄露；

3、对于涉及到需要保密的项目，在成立项目组时选派保密意识强的人员，并在评估开始前进行专门的交底，以便准确把握资产评估委托合同约定或保密协议约定的保密要求；

4、在进行项目审核过程中，相关人员只有根据评估工作安排及评估工作的需要，才能接触到需要保密的资料，其它人员均不得接触；

5、不在私人通信中涉及机密,不在非保密本记录机密事宜,不在无关场合谈论机密；

6、对保密资料的借阅、复印、归还等均要符合资产评估委托合同的约定或保密协议的约定；一切机密文件，资料必须做到:收到有登记，移办有手续，保管有目录，借用有期限，印刷有准数,鉴印有票据，发送有签字,归档有根据，工作有检查，过程有程序；

7、评估底稿归档后，除法律规定外，未经受托人书面同意及本公司负责人批准同意，任何人均不得调阅评估项目的保密档案。

五、失密、 泄密处理

第十三条 如若发生失、泄密事件，应视具体情况对负责人给予严肃处理。

1、对非故意行为造成失、泄密的责任人，通过当事人和公司采取善后措施，未造成不良社会影响和显著经济损失的，给予经济处罚和记过、警告或严重警告的处分；造成明显不良社会影响和比较严重经济损失的，给子辞退处分；

2、对故意行为造成失、泄密的责任人，如果失、泄密情节较轻而且造成不良影响、经济损失小的，给予经济处罚和严重警告直至辞退的处分；如果行为恶劣、失密情节严重、造成很坏社会影响和严重经济损失，移交司法部门处理。

六、附 则

第十四条 本制度自2021年1月1日起实施。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇二〇年十二月三十一日

第一章总则

第一条为了进一步加强公司业务质量工作的管理，明确质量控制责任，保证执业质量，促进公司依法稳健经营，根据《首席评估师管理办法》和公司章程的相关规定，制定本制度。

第二条首席评估师是公司最高管理层在业务质量控制体系方面的责任人，直接向公司董事会负责，并按照国家法律、法规及公司章程的授权，充分利用其职能，做好业务质量管理工作。

第三条首席评估师应当熟知并严格遵守国家的相关法律制度和资产评估准则，熟练掌握评估技术和质量监控的业务知识，忠于职守，勤勉尽责。

第二章任免规定及程序

第四条首席评估师由股东会依法提名并任命产生，同事具备下列条件:

(一) 持有资产评估师证书；

(二) 为公司股东或合伙人；

(三) 取得资产评估师证书后，近五年连续专职从事资产评估业务；

(四) 成为首席评估师前五年内，未因评估执业行为受到行业自律惩戒或者行政处罚；

(五) 熟悉国家相关的法律制度和资产评估准则，熟练掌握评估技术和质量监控的业务知识，具有较强的专业胜任能力和组织管理能力；

(六) 具有良好的社会声誉和职业道德，忠诚评估行业，积极为资产评估行业发展作贡献。

第五条公司在作出首席评估师任用决定之日起10个工作日内，须向所在地地方协会报备，并提交相关材料。首席评估师的任期为叁年，可连任。

第六条首席评估师任期届满，公司应至少提前30日开始选任程序;首席评估师提出辞职的，应提前30日向公司股东会提出申请;公司股东会拟免除首席评估师职务的，应提前通知本人并确定替代人选。

第七条公司设立副首席评估师一名，在首席评估师不能履行职责或缺位时，公司股东会应指定副首席评估师代行首席评估师职责。副首席评估师在代行首席评估师职责的期间享有首席评估师的全部权利并承担相应责任，代行职责的时间不得超过6个月。

副首席评估师具备条件，应符合第四条（一）（三）（四）（五）条的规定。

第三章职责与职权

第八条首席评估师代表公司股东会负责下列工作:(一)确保公司内部质量控制体系的建立，推动质量控制体系的实施，监督质量控制体系的运行，向股东会报告并提出改进的建议和方案;(二)组织制定公司内部的技术标准;(三)组织对业务疑难问题或者争议事项进行处理;(四)组织评估人员的业务培训;(五)承办公司股东会交办的其他工作。

第九条首席评估师应当参加评估协会组织的专业监管工作;并积极参与课题研究、准则制订、培训教学和专业咨询等行业建设工作。

第十条首席评估师享有以下权利:(一)对违反质量控制体系的行为，有权制止或者纠正;(二)对有重大争议的评估报告，有权组织专业评审;(三)优先参加评估协会举办的学术研究和相关学术活动;(四)优先成为评估协会专家库成员;(五)优先作为评估行业专业人才向其他相关部门推荐。

第十一条公司执业人员的任用、晋升、调动、奖惩，应当事先征求首席评估师的意见。

第四章工作规范

第十二条为全面细致地履行职责，首席评估师要熟悉和掌握相关法律、法规、规章及规范性文件和上级主管部门的各项工作要求。

第十三条首席评估师开展工作应当制作并保留工作底稿和工作记录，以便真实、充分地反映首席评估师的履行职责情况。

第十四条公司应根据实际情况明确首席评估师发现问题的纠正渠道，建立合理有效的工作机制。相关业务部门应当主动、定期向首席评估师反映问题、报送信息。

第十五条首席评估师应于每年3月底前，向评估协会提交年度任职情况和执业质量情况报告。

第五章责任追究

第十六条首席评估师不得有以下行为:

(一) 擅离职守，无故不履行首席评估师职责;

(二) 对公司质量控制体系中存在的违法违规行为或者重大风险隐患知情不报、拖延报告或作虚假报告;

(三) 利用职务之便牟取私利;

(四) 向与履职无关的第三方泄露公司秘密或客户信息，损害公司或客户的合法权益;

(五) 其他损害客户和公司合法权益的行为。

第十七条首席评估师不能胜任工作或存在第十六条规定的情形和其他违法违规行为的，公司股东会可以免除首席评估师的职务。

第十八条首席评估师有下列情形之一的，将对首评估师进行更换：

（一）未能认真履行本办法规定的首席评估师职责的；

（二）因评估执业行为受到行业自律惩戒或行政处罚的；

（三）受到刑事处罚的；

（四）工作中出现重大失误，导致本机构出具的评估报告出现重大执业质量问题，且产生严重后果的；

（五）不符合《首席评估师管理办法》规定的首席评估师其他任职条件的。

第十九条公司内部质量控制体系发生严重违规或出现重大风险，首席评估师未及时履行职责和义务的，依法承担相应责任。

第六章附则

第二十条本制度由公司股东会负责解释和修订。

第二十一条本制度自2020年1月1日起执行。

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二○一九年十二月三十一日

《分支机构管理办法》

中都国脉（北京）资产评估有限公司（以下简称公司、总部或中都国脉）为加强分支机构管理，促进分支机构规范执业、提高业务质量、降低执业风险，特制订本管理办法。本办法所称分支机构是指中都国脉依法在异地设立的从事资产评估承揽业务为主的不具有法人资格的业务机构。

（一） 设立分支机构的基本条件

1、在分支机构注册地具有一定的业务和客户资源与发展前景。

2、拟转入分支机构的评估师具有良好的社会声誉，无不良执业记录。

3、拟任分支机构负责人有较强的业务素质、管理能力和风险控制意识。

4、接受总部的管理办法，执行总部的质量控制制度。

5、公司股东会决议，同意设立该分支机构。

（二） 分支机构日常管理细则

1、分支机构应认真贯彻执行公司的执业理念、经营方针及各项规章制度，树立全公司一盘棋的思想，为实现公司的经营目标而共同努力。

2、分支机构应加强员工的职业道德教育及文化建设，遵守《中都国脉执业道德规定》，共同树立与维护中都国脉的良好社会形象。

3、分支机构应加强职工队伍建设，制订自己的人才规划和人才战略，按照财政部和中评协有关文件要求解决好职工的社会保险和福利待遇，实行人事档案在人才交流机构的集中统一管理，建立起专职从事资产评估业务、素质过硬的执业队伍。

4、分支机构应参照总部人事管理办法制定适合分支机构实际情况的人事管理制度。根据《劳动法》对员工的招聘、晋级、辞退、劳保福利，工资待遇、考勤休假等作出明确规定。切实维护职工权益。分支机构招聘员工应向总部备案。

5、分支机构由总部统一管理，仅承担前期业务接洽和业务后续服务等职能，总部负责评估报告的质量控制，在统一业务承接及报告复核签发程序、统一执业标准与工作底稿、统一报告格式与装潢基础上，根据项目风险评估结果，采取事前、事中控制及事后检查相结合的办法，做好业务质量控制。分支机构应牢固树立风险防范意识，认真执行总部规章制度，接受总部监督。分支机构不得以自己名义与客户签订合同，也不得以自己的名义出具资产评估报告。

6、总部负责对分支机构进行业务指导及内部培训，对计划内的后续教育及员工培训，分支机构应予以积极安排，妥善处理培训与工作的关系。

7、总部对分支机构实行统一的财务管理，分支机构不拥有财务自主管理权

8、分支机构应认真执行国家的法律法规及总部统一制定的各项制度。分支机构根据自身情况制订的管理办法需向总部备案。对总部规章执行不力的分支机构，总部视情节采取谈话提醒、通报批评、暂停出具报告等措施。对拒不改正的经股东会批准撤销该分支机构。

（三）分支机构的撤销

有下列情形之一时，需撤销分支机构：

1、 因分支机构严重违规，公司股东会决议撤销；

2、 公司解散或被注销评估资格；

3、 财政部门撤销或撤回分支机构设立许可；

4、 法律、法规规定的其他情形。

撤销分支机构时，分支机构的业务档案及计提的风险金须移交总部处置。

本管理办法自分支机构设立之日起

中都国脉（北京）资产评估有限公司

二〇一六年十二月三日