长沙开福城投集团有限责任公司：朝正美苑小区物业管理服务整体外包采购项目采购需求公开

一、功能及要求：

****苑位****路****号，总建筑面积约639583.61㎡，由28栋高层住宅，2栋商业建筑、5***网点、幼儿园、社区用房、物业用房等配套建筑组成，其中商业建筑面积约30267.95㎡；住宅建筑面积约478897㎡，地下室建筑面积约114880㎡，小区住宅共4584套，电梯92台。

二、相关标准：

1、采购要求：

（1）采购期限：本次采购期限为一年。

（2）成交****苑小区物业服务主体责任，对小区内安全生产、舆情管控、用工风险、各类投诉处理、****小区物业管理相关的各项事宜全面负责，如无特殊原因采购人不参与处理与其相关的各项事宜。

（3）对小区（红线范围内）12345、****城管、省长信箱、市长信箱、问政湖南、领导留言板、网信办等各类投诉承担主体责任，负责投诉受理、回复、处理等。

（4）对小区商业部分物业运营，其商业物业管理费用收取及水电代缴工作均由供应商自行负责，如因此发生的任何舆情及相关事宜与采购人无关。（物业费收取标准应与本区内同类型103****小区保持一致）。

（5）小区停车收费管理由供应商自行实施，相关停车费用需统一收取至采购人指定账户，费用收取后由采购人按照所收取费用的30%比例向供应商拨付，拨付周期由双方协商确定。

（6）质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员，****小区秩序维护、保洁、工程维护维修、客户服务、投诉处理等各项物业管理服务，****小区基本运行的各项要求，原则上工程人员配备不少于6人、客服管家配备不少于7人、秩序维护、保洁人员分别不少于38人。提供的物业服务标准须达到<<湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准>>三级及以上标准且符合采购人考核标准要求。

（7）所有秩序维护、保洁、工程维护等相关工具、用具、物品、服装（如：垃圾车、对讲机、巡逻车、警棍等）均由投标人自行提供。

（8）在社区指导下负责定制物业管理服务工作计划并组织实施、健全管理规章制度，提升服务质量，档案资料齐全。

（9）****苑小区实施全面垃圾分类管理，并达到垃圾分类相关指导单位要求。

（10）成交供应商在签订合同后1周内须缴纳履约保证金500000元（伍拾万元整），如在合同履行过程中其保证金产生扣罚情况，供应商须依照扣罚金额，在7日内补足履约保证金。在合同服务届满后2月内且双方均无人员及财产争议，由采购人无息退还。

（11）采购人有****小区物业管理整体外包服务予以考核及履行其相关手续。

2、控制价上限值：依照住宅面积478897㎡核算，1.20元/㎡/月，月度费用：574676元,不得高于上限单价1.20元/㎡/月。

3、人员配置及要求

（1）从业人员年龄原则上不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人单位等相关部门备案：

（2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（3）物业服务机构及人员的配置由投标人按照物业管理条例相关要求配备足额人员进行管理，****小区正常、稳定运行，确保服务质量达到既定标准。

4、保洁绿化管理及要求

（1）清洁管理

小区清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。****小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生服务。

（2）绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，****小区生态平衡、环境净化、美化感官的目的。****小区的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；****小区****小区，无破环、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。

（3）消杀管理

****小区的“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：小区地下室、****楼梯通道、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中，****小区人员正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在采购人不在家的时候进行，并做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

（4）排污管理

****小区的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，****小区的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工环境。

（5）污染控制

对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

5、小区设备及工程维护维修

（1）属于供应商负责的“日常维修”范围：

是指为维持物业共用部位、共用设施设备的正常使用功能而进行的日常性、零星、小额的保养、维修和更换。****小区电梯、弱电、安防系统等共用部位、共用设施设备的日常运行、维修和养护工作，制定各类设施设备保养巡查计划并组织实施（其特种设备维保单位必须选聘具备特种设备维保资质的企业），确保其处于正常、安全的使用状态。此项工作所产生的全部费用（包含人工、材料、机械、管理、利润、税金等）均已包含在投标报价的物业服务费中，采购人不再另行支付。包括但不限于以下工作：

1）照明系统：公共区域（楼道、园区、地库）的灯泡、灯管、开关、灯座、电线等照明设施设备的更换等。

2）土建小修：小范围的地砖、墙砖松动或破损的修补、墙面、天棚油漆的修补等。

3）给排水系统：公共管道的日常疏通和清淤；水龙头、软管、阀门、排污泵等的更换；园区排污管道塌陷、渗漏的修补于更换等。

4）门窗及五金：单元门、楼道窗户的玻璃、门锁、闭门器、把手等五金件的维修和更换。

5）安防系统：监控摄像头、门禁读卡器等前端设备的清洁、调试及故障维修、更换等。

6）电梯系统：电梯的日常维护保养合同中包含的零部件更换（如润滑油、电梯按钮等）。

7）景观绿化：休闲椅、景观小品、儿童游乐设施的日常维护、补漆、更换等，绿化修剪维护和补种。

上述维修整改期限原则上不超过15天，不得将日常及小型维修积累叠加后做大金额报采购方维修，如因修复不及时所产生的的舆情或投诉则根据考核条款进行相应经济处罚。

（2）按规定需要动用“维修基金”的范围由采购人负责

需动用维修基金（大修、更新改造）：指物业共用部位、共用设施设备保修期满后，因老化或非人为损坏，需要进行大修、更新或改造的工程。其费用按规定需从业主缴纳的专项维修资金中列支。包括但不限于以下工作：

1）屋面及外墙：屋顶防水层整体失效导致的大面积渗漏，需要重做防水；外墙大面积脱落、开裂，需要整体维修。

2）电梯系统：电梯主机、控制柜、钢丝绳、轿厢等核心部件的更换；电梯的整体更新或重大改造。

3）消防系统：火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防泵等整体或主要设备的更新、改造。

4）给排水系统：地下排污主管道因塌陷导致的超过100米的大规模更换或改造。

5）二次供水水泵、水箱的更新改造。

6）供配电系统：小区总配电柜、主干电缆、变压器的更新或改造。

7）安防系统：监控系统、门禁系统的整体线路更换或主机更换。

8）土建工程：小区内道路、场地因基础下沉导致的大面积开裂、破损，需要整体翻修。

上述需启动维修基金的大型工程维修或改造项目，由供应商负责申报后经采购人现场审核并同意后，由采购人负责实施。如因供应商维护保养不及时、设备巡查不到位等原因所导致的大型维修项目采购人不予承担，由供应商自行承担。

（3）小额维修费用界限：

为明确责任，双方约定，凡属日常维修养护范围内的项目，若满足以下任一条件，其全部费用由中标人承担：

A.单次维修材料费在人民币1000元（含）以下；

B.单项维修工程总费用在人民币 10000元（含）以下。

（4）维修责任兜底

无论维修费用最终由何方承担，****小区安全与品质的第一责任人，均有义务在发现问题后第一时间采取应急措施（如设置警示、临时抢修、排除险情等），确保业主人身及财产安全。因中标人响应不及时、处理不当导致损失扩大的，扩大部分的损失及责任由中标人承担。

环境管理工作要求和质量标准表

6、消防管理及要求

（1）建立消防责任制：****小区火险因素多、火势蔓延快、疏散困难、扑救难度大等特点，消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的，****小区的每一个人都来参与。建立区域消防责任制，使小区消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。

（2）控制火灾隐患要点：鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在小区火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火灾的区域。在小区可能引起火灾的区域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，在此区域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。

（3）加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建立以秩序维护员为主的消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，****小区客户参与实地消防演习。

消防管理工作内容与质量标准

7、交通管理要求

****小区停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员，对小区停车及交通场进行24小时监控管理，****小区进出车辆安全有序。

8、秩序维护监控及巡视要求

（1）合理布控，人防与技防紧密结合

****小区闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统，****中心为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区。小区秩序维护员监控实行双人双证24小时值班。

（2）专业秩序维护与应急支持相配合

****中心获得的信息，按规定的程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；组织一只快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；与小区采购人及公安部门取得方便、高效的联系方式，建立强大的秩序维护系统。

（3）强化训练与高效监控

对保按队伍实行准军事化管理和训练，不断提高秩序维护人员的思想觉悟，规范服务行为，强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线，保证秩序维护巡视的有效范围和工作效率。

9、项目特别说明

（1）本项目单价采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人单位不再支付任何费用。

（2）为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，采购人单位特别申明供应商所聘员工须与供应商签订劳动合同，且供应商所聘员工工资待遇（含社保和其它福利待遇）不得低于本市最低工资标准，违反约定的，采购人单位有权采取减扣物管费及扣除履约保证金等措施。

（3）中标人在服务期间将本项目进行分包或转包他人的将被解除服务合同。（电梯维保、环境保洁除外）

（4）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

（5）采购人单位在供应商进场前已和其他供应商签订***网等，供应商须配合相关供应商的工作，保证其工作顺利完成。

（6）对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

三、技术规格：
四、交付时间和地点：

1、实施时间：服务期限自合同约定之日起一年。

2、实施地点：****路****号，****小区。

3、结算方法：

（1）付款人：以采购人提供的合同约定为准。

（2）付款方式：由供应商根据月度考核结果开具增值税专用发票，按月支付。

4、考核

（1）考核方式：由采购人单位指****苑小区物业服务实行月度考核。

1）月度常规考核：

a.考核评分满分为100分。（详见附表）

b.95分（含）以上为优秀全额支付月度服务费，70分（不含）以上为合格，按考核表内累积扣分每分对应扣款100元标准进行扣罚月度服务费；70分（含）以下为基本合格，扣除10%月度服务费，59（含）分以下为不合格，扣除月度服务费50%，扣除履约保证10000元/次，并由采购人进行约谈处理，如连续两个月60分以下则采购人有权当即解除服务合同，履约保证金不予以退还。禁止供应商进入长沙市住建黑榜，否则视为当月不合格，扣除月度服务费50%，扣除履约保证10000元/次，并由采购人进行约谈处理。

2）专项考核

a.因物业服务原因导致的12345、****城管、省长信箱、市长信箱、问政湖南、领导留言板、网信办等各类相关投诉，月投诉量15条以下扣除月度服务费200元/条，15条（含）以上扣除月度服务费400元/条；如投诉未处理或投诉人不满意则扣除月度服务费600元/条。

b.因供应商原因导致发生负面舆情，扣除服务费500元/次，如因负面舆情出现集体上访至采购人处的扣除履约保证金10000元，上访至上级部门或政府机构的扣除保证金20000元，如发生大规模群体事件的扣除保证金50000元。

3）如因供应商原因导致发生安全生产相关安全责任事故，当月考核评定为基本合格，根据安全事故等级划分标准，一般事故扣除保证金50000元，较大及以上事故则全额扣除其履约保证金，并由供应商自行承担相关责任，如造成损失均由供应商自行承担或履行相关赔偿义务。

五、服务标准：

1、综合管理服务标准

2、公共区域清洁卫生服务标准

3、公共区域秩序维护服务标准

4、公共区域绿化日常养护服务标准

5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

六、验收标准：

详见服务标准

七、其他要求：

5、****小区整体外包合同一旦签订，****小区安全、品质第一责任人，****小区安全管理、质量管理、经营管理等各类事宜。

6、移交方式：中标后，30****小区移交工作及整体外包合同签订，采取现状移交方式进行移交。

7、本项目费用按从合同签订之日起至合同期满采用总价包干（含税）方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人单位不再支付任何其他费用。

8、投标人在投标前，如须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。