中共长沙市望城区委党校中共长沙市望城区委党校（湖南雷锋学院）2026年-2029年物业服务采购项目合同公告

（一）****城区委党校位****路****号，****楼、体育馆、大中小报告厅、学员宿舍（含食堂）、值班室、****楼、老食堂区域等；****广场、球场和道路；室外绿地以林地为主，分布少量水系。面向公共道路的出口2个，消防控制室1个，配电室1间，电梯4台。

（二）本项目服务期限为三年，合同一年一签；合同金额2649761.97元/年。

（三）****城区委党校（湖南雷锋学院）区域提供综合管理、环境卫生、安全秩序、绿化养护、设施维护、会务服务等服务。

1.物业综合管理服务

1.1建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。

1.2建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。

1.3每年至少进行两次服务项目的满意度测评。

1.4根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。

2.环境卫生保洁服务

****楼内外公共场所（含重要会议室）的环境卫生与保洁。包括：地面、道路、停车场等公共场地清扫、卫生保洁、地面养护，楼栋外墙等所有公共部位设施设备定期保洁，垃圾的收集和清运等。除可降解垃圾袋由甲方供给外，其余日常清洁用品及耗材均由乙方提供。

2.1道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁

道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件。

2.2公共部位保洁

①房屋周边区域地面干净，周边绿化带内无明显垃圾。

②平台台阶保持清洁。

③地面无污渍、无大件垃圾。

④扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。

⑤消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。

⑥垃圾箱、桶表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。

⑦开放式地沟无大件垃圾，天台及屋顶无垃圾、无积水、无青苔、无杂物堆放。

⑧明暗排水沟渠、化粪池、沉沙井：无污物、无堵塞，化粪池每半年清疏1次，检查井、留泥井每月清疏1次，确保畅通无异味。

⑨桌椅保持干净、无水迹和污渍；地毯整洁，无污渍。

⑩玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰；建筑物外墙：每年至少进行1次外墙清洗

2.3电梯保洁

①电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。

②操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。

③每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。

④保持轿厢内空气清新、无异味。

2.4卫生间保洁

①坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。

②隔断、人手高墙面、门、门框、照明开关无明显积灰。

③地面整洁、无污渍、无积水。

④镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈、无污渍。

⑤卫生间内保持空气清新、无异味。

⑥卫生间大盘卷纸及时补充。

2.5垃圾分类、垃圾清运

①根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。

②垃圾清收率不低于99%。

③四分类垃圾桶和可降解垃圾袋由甲方负责供给。

2.6卫生消杀

①无老鼠活动迹象。

②室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。

③蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。

2.7完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求；遇重大活动和自然灾害时，乙方需无条件配合甲方做好相关工作。

3.秩序维护及安防管理服务

3.1出入管理、公共秩序维护

①建立物业传达、保安、车辆、道路及其公共秩序等管理制度并认真落实。室内外巡逻中对可疑物品和人员进行核查，对区域内施工人员和房屋装修进行有效管理，做好防火、防盗的宣传，协助有关部门对火警、火灾进行调查处理，对区域内出现的突发事件进行处理。

②严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入物业，确保治安环境良好。

③设定固定停车点，引导车辆停放整齐。

④内部车辆发放停车证，外来车辆登记，车辆识别率100%。

⑤道路拥堵时及时疏导车辆及行人，保持进出通道畅通。

3.2日常巡查

①设置专门24小时巡查岗位，制定相对固定的巡查路线，路线设置覆盖率100%。

②巡查中发现各区域内的异常情况，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。

③室内巡逻时，检查消防设备、设施和其他公共设施是否的完好，地下车库车辆有无漏油、人为损坏及异常现象。****楼外墙、楼层门窗等是否完好。维护良好的办公秩序，发现可疑人员应上前盘问、检查证件，必要时检查其所带物品。若发现明显的被盗迹象，如物品丢失或损坏，应立即上报部门负责人，并保护好作案现场，等待公安机关到达场处理。

④室外巡逻时，巡查各个重点部位和治安死角，对违反区域内安全管理制度的行为进行有效劝阻和制止，遇到可疑人员，进行详细询问和验证，必要时交由公安机关处理。劝离校外推销人员和违规摆摊小贩。重大活动期间，协助维护现场秩序。发现屋顶、墙壁、地面、空间及其附属物损坏、松动、下坠、突出、倾斜等可能伤及他人和地滑、挖设沟坑等影响正常使用的情况以及未成年人、精神病人实施与其行为能力不相符的行为等，应迅速采取措施，保护现场，提醒路过人员注意安全，并协助相关部门采取必要的安全措施，设立明显的安全警示标志，同时制止和劝阻违章作业和不安全活动的行为，并要求及时整改到位。

⑤建立消防管理措施及发生火灾处置预案，建立义务消防队并持证上岗；实行24小时消防值班制度。每月组织1次消防安全知识培训，每年组织2次以上消防演习，定期进行消防检查。做好消防器材、设备的检查维护，始终处于完好状态，制止任何违反消防安全的行为。积极开展防火安全的宣传教育，普及消防安全知识。坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生，一旦发现火情，必须第一时间组织扑救并迅速报警，把灾情控制在最低限度内。

⑥做好防汛及防暴演习，通过模拟大风、暴雨等极端天气做好演习工作,有效提升相关人员对防汛工作的重视和参与。结合校内实际，认真贯彻落实反恐防暴的要求，切实保障办公人员及学员的生命财产安全，每年组织2次以上的反恐防暴演习。

3.3突发事件处理

突发事件响应率100%，突发事件处置率100%，突发事件演练率100%。

3.4完成物业服务合同中规定的秩序维护及安防管理服务内容并达到考核要求。

4.绿化养护服务

4.1植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。草坪根据生长情况及时施肥，每年2遍以上。

4.2花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施肥不少于1遍，花灌木增施肥追肥1遍。

4.3落实绿地管理和养护措施，无破坏、践踏及随意占用现象。

4.4做好防风、干旱、水灾、冰冻等自然灾害的应对措施。

4.5水质清澈、无异味、无污物，水面打捞及时，无漂浮杂物。

4.6完成物业服务合同中规定的绿化养护服务内容并达到考核要求；不含花卉摆放养护及节假日装饰等美化服务。因养护不当引起的花草苗木枯死,由乙方负责补种。

5.建构筑物及设施设备维护服务

5.1建构筑物及设施设备维修维护（不含电梯）

①负责校内所有公共建筑物业、办公及技术业务用房物业的维修维护。

②确保物业房屋的完好和正常使用。

③及时完成各项零修任务，零修合格率100%。

水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管等维修更换;

卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道等给排水系统设备的管理运行维护；

走廊和消防通道消防出口指示灯、双电源转换开关箱等维修更换;

景观照明线路、灯具等维修更换；

配电室和强电井低压线路、开关等供电系统设备的管理运行维护。

5.2电梯维护

①建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，保障电梯按规定时间运行，安全设施及附属设施完好，轿厢、井道保持清洁。

②严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，保证电梯准用证、年检合格证等齐全有效；电梯维保委托具备资质专业机构实施，维保、检测产生的所有费用均包含在物业服务费中，不再另行计费。

③督促维保单位落实电梯月度、季度保养，负责电梯年检及安全检测等费用，配合甲方开展电梯检测对接工作；因故障停梯，接到报修后维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

5.3配电室值班

①物业范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和配电间设施设备检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

②建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，按照国家相关规定要求设置值班岗位，值班及维修人员必须持证上岗。

③建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，维修合格率100%。

④加强日常维护检修，公共区域的照明、指示灯具的线路、开关要保障完好，确保用电安全。

⑤管理和维护好避雷设施和灯光亮化设施。

5.4空调运行维修维护

①建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和漏滴水现象。

②负责校内所有区域空调系统（多联机、挂机、柜机、风冷螺杆机等）清洗保养。每年1次对体育馆、食堂操作间一体式风冷螺杆机进行清洗；每年2次对校内多联机、挂机、***网进行清洗，保证空调设备设施处于良好状态。

③负责校内所有区域空调系统（多联机、挂机、柜机、风冷螺杆机等）维修维护（含专业维修及配件更换，费用由乙方全包），确保空调正常使用。发生故障后，专业人员30分钟内到达现场，一般故障维修12小时内处理好，主机等设备维修3天内处理好，特殊情形应提前报告校方。

5.5消防系统维修维护

①定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

②制订突发火灾/火情应急预案。

③每月检查一次，做好记录，及时报修（不含消防主机、探头末端的控制系统专业维保合同确定的维护内容）。

5.6完成物业服务合同中规定的建构筑物及设施设备维护服务内容并达到考核要求。

6.会议服务

6.1做好培训班务服务，需围绕会前、会中、会后三个阶段，提供全流程、精细化的配套保障。

6.2建立会议室管理制度，制定会议服务规程并认真落实。

6.3保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。

6.4所有新进员工必须通过内部培训合格后方可上岗。

6.5每年至少进行3次培训：会务管理和会务服务的理论知识、保密制度、会务服务人员仪表、仪态、会务人员操作技能，应对常见会务突发事件培训。

6.6完成物业服务合同中规定的会议服务内容并达到考核要求。

****城区委党校实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能，合理配置物管机构及专职管理人员，要求有足够的合格专业技术人员，包括电梯、空调、高低压电、消防等各专业技术人员，其中：管理人员2人，秩序维护与安防管理服务11人（含主管1人），环境卫生保洁服务10人、绿化养护服务4人（含主管1人），机电及维修维护服务6人（含主管1人），会务服务10人（含主管1人），总人数不得少于43人。所有人员应保持相对稳定，须经甲方同意后，人员岗位可适当调剂。

1.人员配备要求

1.1热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素质过硬，遵纪守法。

1.2树立“用户至上、服务第一”的服务意识，具有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于甲方。

1.3知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能。

1.4****城区委党校的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。

1.5员工要求统一着装，会务服务员等特殊岗位员工服装按甲方要求配置，其费用由乙方负责。

1.6各类人员文化素质、专业素质要求如下：

①管理人员

项目负责人：具有本科学历，具有3年以上行政机关物业管理的经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。

其他管理人员：具有高中（含）以上学历；能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强。办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

②操作人员（服务人员）

维修技工：电工（执有效电工证，其中至少有一人具有高压电工证）、泥瓦工、木工、油漆工等具有房屋、公共设备、设施的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。

监控值班员、消防突击队员：具有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证；掌握消防知识和应急处理能力，具有一定的计算机知识，有消防监控设备设施的监测、操作的能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能，能够正确进行垃圾分类。

绿化工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有绿化种植、养护、插花等技能。

保安员：持保安工作证上岗，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。

会务服务员：品貌端正、身体健康、工作责任心强，能吃苦耐劳，能兼任大型活动迎宾和颁奖礼仪等。

2.人员培训

2.1发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚。

2.2及时传达和贯彻甲方要求，使员工明确组织和个人的工作目标，使各项物业服务工作起到良好的“示范窗口”作用。

2.3培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念的高素质专业队伍，为实现物业服务目标提供有力保证。

3.人员管理

3.1严把录用关

所有录用人员不得超过法定退休年龄，须提供身份证复印件并提交甲方备案，安保员须在当地派出所备案，严格遵循人社部门的用工规定和要求，对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。

3.2严把考核关

严格工作标识（一人一编号），按岗位工作目标对所有员工进行考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位的要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。着力提高员工的整体文化素质，组建一支技术过硬、作风优良、工作高效的物业服务队伍，****城区党校的整体形象。

4.人员安排、房屋本体、设施设备维护上的硬性要求：

5.乙方须参照《****城****大厦考核标准》，借鉴国内外优秀物业服务经验，****城区委党校物业管理各项指标及主要措施。

6.乙方须足额投保公众责任险（附加停车场责任条款，附加广告及装饰装置责任条款，附加急救费用条款，附加独立承包人责任条款，附加火灾、爆炸、烟熏、水损责任条款，附加消防与水损条款，附加电梯、****大厦自动装置条款），保险有效期必须覆盖完整合同期限，单次事故每人伤亡保额不低于100万元。并于进场前向甲方提交保险单正本复印件、保费缴费凭证备案。若乙方未投保、脱保或保额不达标，由此引发一切第三方赔偿责任、甲方损失均由乙方承担，甲方有权追究乙方违约责任。

乙方按物业服务有关要求建立健全的物业服务档案、相关信息（电子文档、书面文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时，乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、管理用房，设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于甲方的办公用品和生产、维修等工具。

因乙方的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，乙方应予以赔偿，并承担法律责任。

1.安全生产

1.1乙方要严格落实安全生产主体责任，按照“谁承包谁负责”的原则，乙方对承包业务范围内的安全生产负全部责任；如发生安全生产事故，乙方须承担全部人身、财产损失及相应法律责任，甲方有权视事故轻重予以经济处罚，情节严重的直接中止或解除本项目服务合同。

1.2乙方要与甲方签署安全生产责任书，并全面负责建立和落实行业安全生产工作管理制度，责任到人。

1.3乙方负责承包业务范围内的安全隐患排查整治，并建立安全生产工作台账及时上报归口部室。

1.4乙方负责制定承包业务范围内的应急管理实施方案，并定期组织演练。

1.5乙方负责承包业务范围内的安全生产应急救援工作和安全生产事故的处理及调查工作。

2.本项目采用费用包干方式，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置费用，为完成物业服务需要购买的工具、材料、清洁用品等费用和人工、培训、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方提供，除政策调整原因，甲方不再支付任何费用。因工作需要配备的扫地车、吸水车、升降机等机器设备由甲方购置。

3.乙方进场前，须将人员配备方案报甲方同意，人员工资及与之相关费用按甲方同意后的方案据实结算。乙方经甲方同意后，可根据项目实际情况对各岗位人员进行适当调整，派驻项目负责人必须为投标文件中拟派项目负责人，非经甲方要求三年内不得更换本项目负责人。保安、会务的形象岗位人员入职或离职须报甲方批准。

4.人员工资标准不得低于长沙市人社部门规定的最低工资标准，必须按人社部门规定的要求全额购买各项社会保险（若有分包情况，乙方要监督分包公司全额购买各项社会保险），意外伤害险等其他保险由乙方视各工种情况予以购买。

5.乙方安保人员素质的要求：高中或中专以上学历，男身高1.65米以上（含1.65米），女身高1.55米以上（含1.55米），相貌端正，身体健康，无违法违纪记录；形象岗在安保人员素质要求的基础上，男身高1.75米以上（含1.75米），女身高1.65米以上（含1.65米），原则上不超过35周岁，形象气质好，严格遵章守纪，具备处理突发问题的理论知识和反应能力。

6.乙方会务服务人员素质要求：高中或中专以上学历，身高1.58米以上（含1.58米），原则上不超过35周岁，品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳。

7.乙方员工统一着装，电工、安保、消防等岗位需要持资格证上岗，所有岗位人员持有健康证，其费用由乙方自行承担。

8.对乙方的其他要求：

8.1乙方应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；

8.2所有工作必须有台账记录；

8.3物业服务人员后勤保障：仅在党校规定的开餐时间内提供工作餐；值班人员食宿纳入校方统一管理；非值班及非开餐期间的食宿需求，均由乙方自行承担并安排。

8.4公用水电费的分担及收缴要求：由甲方负责；

8.5设备设施的维护与维修：单项维修在500元及以下（含材料）由物业公司负责，单项维修不能累积。单项维修在500元以上的报甲方负责；设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由甲方负责；

8.6乙方聘用的保安、维修、消防人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与甲方共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报甲方备案。

9.乙方应树立“业主至上，服务第一”的思想，为甲方创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、办班环境。乙方须达到委托管理合同设定的有关要求。甲方定期对物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，甲方可要求乙方承担损失并赔偿违约责任。

10.甲方为乙方提供2-3间办公管理用房并提供仓库及维修场所等，分别在正式合同中约定。该办公管理用房在委托管理期限内由乙方免费使用，在合同签订后10天内交给乙方，合同终止后10天内交回甲方。

11.乙方在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本，本合同终止时，配合甲方移交投标方案中明确配备的设施设备;甲方购买交由乙方使用的设施设备要管好用好，本合同终止时，配合甲方向下一个乙方进行移交。

12.根据甲方实际需求，乙方应积极配合提供物业服务委托合同约定范围以外的特约服务与代办服务；相关服务费用按实际发生金额据实结算，收费标准参照省、市、区相关规定执行，并经甲方同意后收取。

13.因乙方管理不善导致甲方财产受损或人身伤害的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。

14.在合同执行期间，乙方须接受甲方以及有关行政主管部门的监督管理，同时无偿配合甲方完成其他临时性工作。

15.乙方应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露甲方有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

16.项目启动前乙方须做好提前进场准备，安排相关技术人员全面掌握各系统的状况，进行各系统的移交和接管。

17.乙方不得以任何形式向甲方工作人员及其近亲属行贿、提供回扣、馈赠礼品礼金，或安排宴请、旅游、娱乐等可能影响公正履职的活动。

18.乙方在履约全过程，应主动、书面如实披露其法定代表人、实际控制人、项目负责人等与甲方工作人员是否存在亲属、股权、任职及其他可能影响公正履职的利害关系。未披露、虚假披露或存在利益冲突的，甲方有权单方解除合同，由此产生的损失由乙方承担。

19.本项目的物业服务质量考核，甲方将根据项目的实际情况在与乙方签订合同时一并签订《物业管理考核实施细则》。

20.根据本项目的实际情况，在具体实施时服务的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。本项目履约期间如遇新增项目或服务内容，根据《中华人民共和国物业服务条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，新增项目或服务内容一律纳入本项目统一管理，服务方式及费用事宜由双方协商并以补充协议的方式进行约定。

21.甲方已完成设计、规划，但未在招标文件中列明的配套设施、设备、建(构)筑物及园林绿化工程等，均纳入本次招标范围。

22.验收标准：本项目按照长财采购〔2024〕5号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》文件相关规定验收。

23.鉴于本采购项目服务属性特殊，乙方应秉持积极支持、诚实信用的原则，乙方严格按照本项目合同约定及甲方实际管理过程中的各项要求，提供全方位、全覆盖的物业管理服务；对于本合同列明服务范围以外的合理物业管理工作及甲方临时安排的相关工作，承诺积极响应、高效落实，不以任何理由推诿、拒绝或另行附加不合理条件。